Nieruchomość w firmie
Renata Jęsiak, Wojciech Jęsiak
Stan prawny na 20 września 2005 r.
Aspekt nieruchomości jest elementem łączącym wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą, zarówno duże koncerny zatrudniające tysiące pracowników, jak i osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu. Jest to kwestia znacząca ze względu na wartość nieruchomości oraz ze względu na szereg problemów (natury podatkowej, cywilnej, administracyjnej) związanych z posiadaniem, wynajmowaniem bądź wydzierżawianiem nieruchomości. Za pewnik można uznać, iż każdy przedsiębiorca w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej styka się z zagadnieniem nieruchomości, dlatego też warto jest znać choć podstawowe zagadnienia łączące się z tą tematyką.
Niniejsze opracowanie ma na celu przybliżenie tej kwestii, zarówno w aspekcie podatkowym, cywilnoprawnym, jak i administracyjnym. Bogactwo problemów i zagadnień związanych z nieruchomościami powoduje, iż nie jest możliwe wyczerpanie wszystkich tematów z nimi związanych. Dlatego też skupiliśmy się na zagadnieniach, z którymi podmioty prowadzące działalność gospodarczą spotykają się najczęściej i które powodują powstanie najwięcej problemów interpretacyjnych. W szczególności skoncentrowaliśmy się na obowiązkach ciążących na właścicielach nieruchomości – natury prawnej, administracyjnej, a przede wszystkim natury podatkowej. Naszym założeniem było także wyeksponowanie korzyści płynących z posiadania nieruchomości, wskazanie, jak najefektywniej wykorzystać w prowadzeniu działalności ten element przedsiębiorstwa.
Podstawowe pojęcia dotyczące nieruchomości
Nieruchomość w firmie to przede wszystkim różnorakie korzyści, jakie możemy czerpać z jej posiadania. Pożytkami tymi może być otrzymywany czynsz najmu, uzyskane miejsce na magazynowanie towarów czy powierzchnia biurowa. Jednak nie możemy zapominać, że z posiadaniem nieruchomości wiąże się także wiele obowiązków, takich jak podatkowe, administracyjne czy cywilnoprawne. Aby łatwiej zrozumieć te aspekty, proponujemy przybliżenie terminów nierozerwalnie związanych z omawianą tematyką. Ułatwi to nie tylko lekturę niniejszego artykułu, ale i zrozumienie aktów prawnych dotyczących nieruchomości.
Co to jest nieruchomość?
Zgodnie z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 157, poz. 1316, dalej k.c.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dla obrotu prawnego największe znaczenie mają tzw. nieruchomości gruntowe. To bowiem na nich budowane są konstrukcje, które mają zwiększyć przydatność, a często i wartość nieruchomości. Podkreślenia wymaga fakt, że co do zasady budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania stanowią części składowe gruntu, z tym że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Jest to o tyle istotne, iż część składowa rzeczy nie może być np. odrębnym przedmiotem własności.
• PRZYKŁAD
Jan Kowalski kupił działkę budowlaną o powierzchni 1200 m2. Po trzech latach wybudował na niej dwa budynki: domek jednorodzinny oraz garaż wraz z pomieszczeniem gospodarczym. Po kolejnym roku Zenon Nowak, który w sąsiedztwie prowadzi działalność gospodarczą, chciał kupić na swoje potrzeby tylko garaż i pomieszczenie gospodarcze, aby zaadaptować je na niewielki magazyn. Kowalski nie może sprzedać tego budynku, ponieważ jest on częścią składową gruntu. Garaż mógłby sprzedać tylko wraz z gruntem, na którym jest on postawiony.
Warto zaznaczyć, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią – art. 143 k.c.
Ponadto wyróżniamy jeszcze nieruchomości budynkowe oraz lokalowe. Nieruchomości lokalowe zyskują coraz większą popularność. Regulowane są przede wszystkim przez ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492). Na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Dlatego też możemy ustanowić odrębną własność, np. tylko jednego lokalu w całym budynku, a następnie ustanowić na nim hipotekę jako zabezpieczenie zaciągniętego kredytu.
Prawo do nieruchomości
Oczywiście najkorzystniej jest być właścicielem rzeczy. Wtedy bowiem z wyłączeniem innych osób można korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności można pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach można rozporządzać rzeczą.
Z reguły nabycie własności nieruchomości będzie wiązało się z poniesieniem znacznych wydatków, z których najistotniejszą pozycją jest sama cena nieruchomości. Stąd też dobrym rozwiązaniem może okazać się współwłasność. Wtedy każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, przy czym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
CO NA TO PRAKTYKA?
Na czym polega użytkowanie wieczyste
Na gruncie prawa polskiego istnieje też konstrukcja użytkowania wieczystego. Daje ona podobne – acz nieco węższe – uprawnienia do własności. W użytkowanie wieczyste w zasadzie mogą zostać oddane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Najpoważniejsze ograniczenie, którego doznaje wieczysty użytkownik, wynika najczęściej z umowy o oddanie gruntu. Może ona nakładać na niego np. obowiązek wzniesienia budynków. Ponadto wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną, która w pewnych okolicznościach może stanowić znaczny wydatek.
Niezależnie od tego, jakie z wymienionych praw będziemy chcieli nabyć, musimy pamiętać o zachowaniu formy aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.
Posiadaczem rzeczy zaś jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władz- two nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny) – art. 336 k.c. Oczywiście najmując czy dzierżawiąc nieruchomość nie musimy od razu inwestować dużych kwot pieniędzy, ale w zamian za to powinniśmy liczyć się z obciążeniem czynszem. Ponadto nie zapominajmy, że nieruchomość oprócz funkcji użytkowych (mieszkanie, magazyn, biuro) może pełnić także funkcje doskonałej lokaty kapitału.
Obowiązki administracyjno-prawne ciążące na właścicielu nieruchomości
Ustawodawca, mając na względzie bezpieczeństwo użytkowników nieruchomości oraz osób trzecich, a także inne względy, jak chociażby ochronę środowiska, zobowiązuje właścicieli oraz zarządców obiektów budowlanych do utrzymywania i użytkowania ich zgodnie z przeznaczeniem.
Wiąże się to z utrzymywaniem obiektów budowlanych w dobrym stanie technicznym i estetycznym, m.in. poprzez niedopuszczanie do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, o czym stanowi art. 61 w zw. z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 163, poz. 1364). Powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na to, aby obiekt budowlany, którego jesteśmy właścicielem, spełniał wymagania związane z:
• bezpieczeństwem konstrukcji, pożarowym, użytkowania,
• odpowiednimi warunkami higienicznymi i zdrowotnymi oraz ochrony środowiska,
• ochroną przed hałasem i drganiami,
• oszczędnością energii i odpowiednią izolacyjnością cieplną przegród.
Ponadto obiekt budowlany musi spełniać określone warunki związane z:
• zaopatrzeniem w wodę i energię elektryczną oraz – odpowiednio do potrzeb – w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,
• usuwaniem ścieków, wody opadowej i odpadów.
Oczywiście przedstawione wymagania odnoszą się do wszystkich budynków niezależnie od ich przeznaczenia. Jednak prowadząc działalność gospodarczą, powinniśmy zwrócić uwagę na dodatkowe aspekty. Prowadząc firmę, szczególnie o profilu usługowym, i rozważając modernizację lub budowę obiektów, które wykorzystujemy w firmie, powinniśmy także pamiętać o zapewnieniu jak najlepszego dostępu do firmy osobom niepełnosprawnym. Zwróćmy też szczególną uwagę na okoliczność, aby obiekty używane przez naszą firmę spełniały warunki bezpieczeństwa i higieny pracy. Trzeba także podkreślić, że ustawodawca objął specjalną ochroną budynki wpisane do rejestru zabytków czy objęte nadzorem konserwatorskim.
W celu sprawdzenia, czy dany obiekt budowlany spełnia określone prawem wymagania, powinien on być poddawany rokrocznej kontroli w zakresie sprawdzenia stanu technicznego:
• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, przy czym kontroli tej nie trzeba przeprowadzać w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów, których budowa nie wymaga zezwolenia,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Ponadto co najmniej raz na 5 lat powinien być sprawdzony stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego, estetyka tego obiektu oraz jego otoczenia.
ZAPAMIĘTAJ
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku, przy czym w dwóch pierwszych wypadkach właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Kontrolą obejmuje się również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Kontrole, o których mowa, powinny być dokonywane przez odpowiednich fachowców posiadających adekwatne uprawnienia, np. budowlane czy w rzemiośle kominiarskim. Co ważne, w trakcie kontroli sprawdza się, czy wykonano zalecenia z poprzedniej kontroli.
Podkreślenia wymaga fakt, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację jego budowy oraz dokumentację powykonawczą, jak również opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Oznaczenie nieruchomości
Będąc właścicielem nieruchomości zabudowanej, jak również nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, powinniśmy umieścić na nieruchomości, w widocznym miejscu, tabliczkę z numerem porządkowym tej nieruchomości. Powinniśmy także zadbać, aby owa tabliczka utrzymywana była w należytym stanie; obowiązek taki nakłada na nas art. 47b ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 100, poz. 1086 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 163, poz. 1364, dalej pgik).
Ustalanie numerów porządkowych nieruchomości, jak również prowadzenie i aktualizowanie ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, należy do zadań gminy.
Jednak oznaczenie nieruchomości może nastąpić zarówno na wniosek właściciela nieruchomości (ustawodawca nie przewidział jakichś szczególnych formularzy), jak i z urzędu. W tym pierwszym wypadku o fakcie oznaczenia nieruchomości numerem porządkowym zawiadamia się pisemnie wnioskodawcę, zaś w drugim zawiadamia się pisemnie właściciela (współwłaścicieli) ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości), a w przypadku braku takiego właściciela – inną osobę lub osoby ujawnione w tej ewidencji.
Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 października 2004 r. w sprawie numeracji porządkowej nieruchomości (Dz.U. nr 243, poz. 2432), zasadą jest, iż każda nieruchomość powinna mieć jeden numer porządkowy, przy czym tym samym numerem porządkowym oznacza się również budynki położone na nieruchomości, nawet jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
• PRZYKŁAD
Jednym numerem porządkowym oznaczona będzie działka, którą oddano w użytkowanie wieczyste, a która stanowi własność gminy, oraz stojący na niej budynek, który stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż został wybudowany przez użytkownika wieczystego.
Wyjątkami od powyższej reguły będą sytuacje, w których:
• na nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek położony frontem do ulicy; wtedy nieruchomość tę oznacza się numerem porządkowym złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby istniejących na tej nieruchomości budynków położonych frontem do ulicy; w przypadku gdy kolejnych numerów jest więcej niż trzy, podaje się numer najniższy i najwyższy, oddzielone myślnikiem,
• budynek został wybudowany na gruntach wchodzących w skład dwóch lub więcej nieruchomości – wtedy budynek ten oznacza się numerem porządkowym złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby nieruchomości oznaczonych uprzednio odrębnymi numerami porządkowymi,
• dwie lub większa liczba nieruchomości przylegają do siebie i wykorzystywane są jako jedna całość gospodarcza przez zakład przemysłowy lub usługowy, gospodarstwo rolne lub leśne albo stanowią pracownicze ogrody działkowe lub teren zabudowany domami kempingowymi pod wspólnym zarządem – wtedy oznacza się je jednym numerem porządkowym, złożonym z kilku kolejnych numerów, stosownie do liczby nieruchomości oznaczonych uprzednio odrębnymi numerami porządkowymi,
• na nieruchomości oprócz budynku przylegającego do ulicy znajduje się jeden lub większa liczba budynków położonych w głębi nieruchomości – wtedy budynki te oznacza się numerem porządkowym, który ma cała nieruchomość, z dodatkowym oznaczeniem kolejnymi wielkimi literami alfabetu łacińskiego, z wyłączeniem liter właściwych wyłącznie językowi polskiemu, z tym że normy tej nie stosuje się do budynków z pomieszczeniami nieprzeznaczonymi na stały pobyt ludzi – np. budynków gospodarczych oraz magazynowych – jednak i te zabudowania można oznaczyć numerem porządkowym na wniosek właściciela nieruchomości,
• dochodzi do podziału nieruchomości na dwie albo więcej nieruchomości przylegających do ulicy; wtedy można wprowadzić do istniejącej już numeracji dodatkowe oznaczenie dla poszczególnych nowo utworzonych nieruchomości, poprzez dodanie do istniejących numerów małych liter alfabetu łacińskiego, z wyłączeniem liter właściwych wyłącznie językowi polskiemu.
ZAPAMIĘTAJ
W ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania zawiadomienia o oznaczeniu nieruchomości numerem porządkowym należy umieścić tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości w widocznym miejscu – najlepiej na budynku lub na ogrodzeniu nieruchomości.
Zamawiając tabliczkę z numerem porządkowym, nie zapomnijmy dopilnować, aby zawierała ona nazwę ulicy lub placu, przy którym położona jest nieruchomość. Jeśli w naszej miejscowości nie ma ulic czy placów albo ulice lub place nie posiadają nazw – tabliczka powinna mieć nazwę miejscowości, gdzie położona jest nieruchomość.
Nieprawidłowe oznaczenie nieruchomości jest wykroczeniem, stąd też uchybienie temu obowiązkowi skutkować może narażeniem się na grzywnę w wysokości do 250 zł.
Aspekty podatkowe związane z nieruchomościami
Posiadanie nieruchomości wiąże się z obowiązkiem płacenia różnych danin publicznoprawnych.
Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości jest znaczącym obciążeniem publicznoprawnym związanym z posiadaniem nieruchomości przez przedsiębiorców. Fakt ten jest konsekwencją zastosowania znacznie wyższych stawek podatku w przypadku budowli i ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej od stawek zastosowanych wobec pozostałych nieruchomości.
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają między innymi budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 143, poz. 1199), za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.
ZAPAMIĘTAJ
Mimo iż opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, to wyjątek ten nie dotyczy gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wyróżnia jako obiekty wyłączone od obowiązku uiszczenia podatku od nieruchomości między innymi: grunty pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi, z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych, nieruchomości zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, pasy drogowe wraz z drogami oraz obiektami budowlanymi związanymi z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu.
Aspektem o szczególnej doniosłości jest ustalenie, jakie podmioty są zobowiązane uiszczać ten podatek. Ustawa zakreśla krąg podmiotów szeroko określając, iż są to osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• posiadaczami nieruchomości, których własność należy do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem bądź Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa),
• współwłaścicielami lub współposiadaczami nieruchomości – obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach,
• właścicielami lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku w przypadku wyodrębnienia własności lokali.
• PRZYKŁAD
Kowalski i Nowak prowadzą indywidualną działalność gospodarczą w sąsiadujących ze sobą kamienicach. Pierwsza z kamienic, w której pomieszczenia wynajmuje Kowalski, jest własnością gminy, zaś właścicielem drugiej kamienicy jest osoba fizyczna. Biorąc pod uwagę stosunki własnościowe, zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości będzie Kowalski, ponieważ jest on podatnikiem tego podatku jako najemca przedmiotu najmu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego. Nowak nie będzie zaliczany do płatników, ponieważ w jego przypadku zobowiązana do uiszczenia podatku jest osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości. Taki stan rzeczy będzie miał miejsce także w przypadku, gdyby w umowie najmu pomiędzy Nowakiem a wynajmującym znalazł się zapis, iż to najemca będzie zobowiązany do uiszczenia podatku. Wynika to z faktu, że umowa cywilnoprawna – umowa najmu – nie może wywierać skutków na gruncie przepisów prawa publicznego. Strony umowy mogą ewentualnie przewidzieć obowiązek zwrotu kwoty podatku przez najemcę na rzecz wynajmującego.
Co na to sąd?
W sytuacji gdy w posiadaniu przedsiębiorcy znajdują się grunty o charakterze rolnym lub leśnym, powinny one być opodatkowane nie podatkiem od nieruchomości według stawek właściwych dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą, lecz podatkiem rolnym lub leśnym.
Wyrok SN z 8 maja 2003 r., sygn. akt III RN 71/02, M. Podat. z 2003 r. nr 6, poz. 2
Przepis art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy (...) pozwala na procentowe określenie części budowli związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza lub leśna – w celu ustalenia jej wartości.
Uchwała NSA w Warszawie z 4 czerwca 2001 r., sygn. akt FPK 5/01, ONSA z 2001 r. nr 4, poz. 160
Przez budynki i grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (...) rozumieć należy takie nieruchomości, które przeznaczone są bezpośrednio na wspomniany cel lub spełniające funkcje usługowe (np. plac manewrowy) albo dodatkowe wobec tej działalności.
Wyrok NSA w Gdańsku z 9 listopada 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 95/97, niepublikowany
Przy prowadzeniu działalności gospodarczej podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Należy jednak pamiętać, iż powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. W przypadku gdy przedsiębiorca nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych, to podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez podatnika. Wartość rynkową podatnik zobowiązany jest także określić w przypadku ulepszenia oraz aktualizacji wyceny środków trwałych, o których mowa w przepisach o podatkach dochodowych.
Stawki podatku
Wysokość stawek podatku od nieruchomości określają rady gmin w drodze uchwał, które wchodzą w życie po upływie 14 dni od ich ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym wydawanym przez właściwego wojewodę. Posiadają one samodzielność w tej materii, jednakże ustalone przez nie stawki nie mogą wykraczać poza górne i dolne granice określone w art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Poza tym ustawodawca wprowadził zwolnienie od podatku dla pewnych kategorii nieruchomości oraz zezwolił radom gmin na różnicowanie wysokości stawek dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu.
I tak stawki ustalone przez rady gmin nie mogą przekroczyć rocznie:
1) od gruntów:
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,66 zł od 1 m2 powierzchni,
• pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych – 3,52 zł od 1 ha powierzchni,
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,32 zł od 1 m2 powierzchni,
2) od budynków lub ich części:
• mieszkalnych – 0,54 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,98 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,37 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 3,61 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 6,01 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
3) od budowli – 2% ich wartości (wartości, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalonej na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiącej podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartości z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego).
Szczególne zdarzenia w działalności gospodarczej a podatek od nieruchomości
Od wielu lat powstają wątpliwości interpretacyjne dotyczące szczególnych zdarzeń, do których dochodzi podczas prowadzenia działalności gospodarczej, które zdaniem przedsiębiorców powinny mieć wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego. W szczególności można tu wymienić takie zdarzenia, jak: remont, modernizacja, rozbudowa nieruchomości wykorzystywanej w działalności bądź zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to zagadnienie istotne, biorąc pod uwagę wielkość obciążeń z tego tytułu. Do 1 stycznia 2003 r. orzecznictwo było w tej materii jednoznaczne. Wskazywano bowiem, iż sam fakt, że na przykład budynek wymaga kapitalnego remontu i w związku z tym nie jest okresowo użytkowany, nie ma wpływu na wymiar podatku od nieruchomości (wyrok NSA z 22 sierpnia 1997 r., sygn. akt III SA 1552/96, Glosa z 1998 r. nr 10, poz. 31). Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 1 lutego 1995 r., w którym stwierdza, że wyłączenie przez podatnika budynku z prowadzonej działalności gospodarczej polegające tylko na zaniechaniu wykorzystywania jego powierzchni na potrzeby tej działalności nie uzasadnia zastosowania przy opodatkowaniu tego budynku niższej stawki podatkowej. Uznano także, że budynek przeznaczony na cele działalności gospodarczej nie traci takiego charakteru przez sam fakt czasowego zawieszenia tej działalności przez podmiot gospodarczy (sygn. akt SA/Wr 1583/94, Wspólnota z 1995 r. nr 34, poz. 16).
Pewne zmiany w tej materii weszły w życie z dniem 1 stycznia 2003 r., kiedy wprowadzono zapis, iż za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej nie uważa się gruntów, budynków i budowli, które nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Ministerstwo Finansów w piśmie z 14 marca 2003 r. skonkretyzowało, że sformułowanie „względy techniczne” należy interpretować jako zdarzenie niezależne od podatnika, dotyczące stanu technicznego nieruchomości. Szczególny nacisk położono na fakt, iż nieruchomość nie może być wykorzystywana do szeroko rozumianej działalności gospodarczej, a nie tylko do prowadzonego przez przedsiębiorcę konkretnego rodzaju tej działalności.
Interpretacja MF pozwala na stwierdzenie, iż nadal zmniejszenie stawki podatku będzie czynnością incydentalną, a takie zdarzenia, jak remont budynku, zawieszenie działalności, również obecnie nie uzasadniają zmiany stawki podatku.
Co na to urząd?
Budynków nie traktuje się jako związanych z działalnością gospodarczą, gdy nie są i nie mogą być wykorzystywane dla celów tej działalności ze względów technicznych. Brak możliwości wykorzystania budynku na potrzeby firmy musi zatem mieć charakter trwały. Remontowany, modernizowany lub przejściowo niewykorzystywany budynek nadal będzie opodatkowany według stawek właściwych dla budynków związanych z działalnością gospodarczą. Samo wydanie przez właściwy organ nieprawomocnej decyzji administracyjnej udzielającej pozwolenia na rozbiórkę części obiektu nie oznacza, iż w sensie technicznym budynek został częściowo rozebrany. Dopiero fizyczne rozebranie części budynku spowoduje zmianę powierzchni budynku do opodatkowania według stawki właściwej dla budynków związanych z działalnością gospodarczą.
Pismo Urzędu Miasta Chełm z 17 lutego 2003 r., nr FNII 3110-2/69/2/03
Omawiane wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dotyczy sytuacji, gdy przedmiot ten nie jest i jednocześnie nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, a powodem tego jest zdarzenie niezależne od podatnika, dotyczące stanu technicznego nieruchomości. (...) sytuacja taka będzie miała miejsce, w szczególności w przypadku wydania przez organ nadzoru budowlanego, (...) decyzji o opróżnieniu bądź wyłączeniu z użytkowania całości lub części budynku ze względu na jego zły stan techniczny. W przypadku gruntów nastąpi to tylko w niektórych sytuacjach, np. chemicznego, radioaktywnego lub bakteriologicznego skażenia gruntu, które uniemożliwi jego użytkowanie. Brak możliwości wykorzystywania ww. przedmiotów opodatkowania ze względów technicznych zarówno w chwili obecnej, jak i w przyszłości powinien zostać potwierdzony przez właściwy organ administracji, np. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W rozumieniu przepisów podatkowych należy wyraźnie odróżnić stan techniczny obiektu budowlanego (jego konstrukcji) od stanu instalacji, urządzeń (wyposażenia) tego obiektu, które nie podlegają opodatkowaniu i nie mają wpływu na zakwalifikowanie obiektu do kategorii przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wyłączenie z zakresu przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej ze względów technicznych nie nastąpi także w przypadku wydania, na podstawie przepisów prawa budowlanego, decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia bądź gdy prowadzenie tej działalności nie jest możliwe ze względów technologicznych lub ekonomicznych (awaria urządzeń, instalacji, brak środków na prowadzenie działalności itp.). Ze względów technicznych wyłączenie (...) nie nastąpi również w przypadku, jeżeli przedsiębiorca nabył budynek, który nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej przez tego przedsiębiorcę. Należy podkreślić, że ustawodawca określił, iż przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany ze względów technicznych do szeroko rozumianej działalności gospodarczej, a nie do prowadzonego przez przedsiębiorcę (konkretnego) rodzaju tej działalności.
Pismo Ministerstwa Finansów z 14 marca 2003 r., S. Podat. z 2003 r. nr 8, poz. 5
Amortyzacja nieruchomości
Zakup bądź wynajem nieruchomości stanowią jeden z istotnych elementów decydujących o opłacalności rozpoczynanego przedsięwzięcia. Aby móc dokładnie wyliczyć ewentualne zyski związane z posiadaniem własnej nieruchomości, niezbędna jest chociażby podstawowa wiedza na temat zasad amortyzacji. Odpisy stanowią istotny element zaliczany przez przedsiębiorców do kosztów uzyskania przychodów ze względu na znaczną wartość nieruchomości i długi okres dokonywania odliczeń. Wybór metody amortyzacji nieruchomości wpływa na wynik finansowy (poprzez wzrost kosztów), jak też wpływa na wartość netto majątku (aspekt ten ma szczególne znaczenie zwłaszcza w przypadku, gdy składniki majątku mają być zabezpieczeniem transakcji, np. w przypadku udzielania przedsiębiorcy kredytu).
ZAPAMIĘTAJ
Amortyzacji nie podlegają m.in.:
• grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów,
• budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu – w przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych,
• składniki majątku, które nie są używane na skutek zaprzestania działalności, w której te składniki były używane (od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaprzestano tej działalności).
Odpisy amortyzacyjne (odpisy umorzeniowe) służą korekcie wartości początkowej środka trwałego. Wynikają ze stopniowej utraty wartości środków trwałych, tj. zmniejszania ich wartości początkowej na skutek używania lub upływu czasu. Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania między innymi budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.
Amortyzacji podlegają również, i to niezależnie od przewidywanego okresu używania, przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. Ponadto odpisów umorzeniowych można dokonywać od nabytego i nadającego się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 164, poz. 1365), podatnicy zobowiązani są przygotować plan amortyzacji (czyli plan systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji). Powinien on określać okres amortyzacji lub stawkę oraz metodę amortyzacji. Rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania (środek trwały wprowadza się do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), a jej zakończenie – nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru.
Należy pamiętać, iż podatnicy prowadzący, zgodnie z przepisami o rachunkowości, księgi rachunkowe są obowiązani do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych. Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ewidencja powinna zawierać co najmniej: liczbę porządkową, datę nabycia, datę przyjęcia do używania, określenie dokumentu stwierdzającego nabycie, określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, symbol Klasyfikacji Środków Trwałych, wartość początkową, stawkę amortyzacyjną, kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów (w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony), zaktualizowaną wartość początkową, zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych, wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową, datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.
Zgodnie z art. 22n ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 164, poz. 1366, dalej u.p.d.o.f.), w przypadku braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.
Istotne jest, że nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się według metody uproszczonej.
EKSPERT RADZI
Obcy środek trwały
Przedsiębiorca ma możliwość zaliczenia obcych środków trwałych do aktywów trwałych. Możliwość taka istnieje w przypadku oddania środka trwałego do używania lub pobierania pożytków na czas oznaczony, na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W przypadku zawarcia takich umów pomiędzy jedną ze stron – finansującym, a drugą stroną – korzystającym, środki te zalicza się do aktywów trwałych korzystającego, jeżeli umowa spełnia co najmniej jeden z następujących warunków:
• przenosi własność jej przedmiotu na korzystającego po zakończeniu okresu, na który została zawarta,
• zawiera prawo do nabycia jej przedmiotu przez korzystającego, po zakończeniu okresu, na jaki została zawarta, po cenie niższej od wartości rynkowej z dnia nabycia,
• okres, na jaki została zawarta, odpowiada w przeważającej części przewidywanemu okresowi ekonomicznej użyteczności środka trwałego lub prawa majątkowego, przy czym nie może być on krótszy niż 3/4 tego okresu. Prawo własności przedmiotu umowy może być, po okresie, na jaki umowa została zawarta, przeniesione na korzystającego,
• suma opłat, pomniejszonych o dyskonto, ustalona w dniu zawarcia umowy i przypadająca do zapłaty w okresie jej obowiązywania, przekracza 90% wartości rynkowej przedmiotu umowy na ten dzień. W sumie opłat uwzględnia się wartość końcową przedmiotu umowy, którą korzystający zobowiązuje się zapłacić za przeniesienie na niego własności tego przedmiotu. Do sumy opłat nie zalicza się płatności na rzecz korzystającego za świadczenia dodatkowe, podatków oraz składek na ubezpieczenie tego przedmiotu, jeżeli korzystający pokrywa je niezależnie od opłat za używanie,
• zawiera przyrzeczenie finansującego do zawarcia z korzystającym kolejnej umowy o oddanie w odpłatne używanie tego samego przedmiotu lub przedłużenia umowy dotychczasowej, na warunkach korzystniejszych od przewidzianych w dotychczasowej umowie,
• przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, z zastrzeżeniem, że wszelkie powstałe z tego tytułu koszty i straty poniesione przez finansującego pokrywa korzystający,
• przedmiot umowy został dostosowany do indywidualnych potrzeb korzystającego. Może on być używany wyłącznie przez korzystającego, bez wprowadzania w nim istotnych zmian.
Jeśli umowa zawarta pomiędzy finansującym a korzystającym spełnia co najmniej jeden z warunków wcześniej określonych, tj. korzystający przyjął obce środki trwałe do używania, finansujący winien zaliczyć ten środek do aktywów trwałych jako należności.
• PRZYKŁAD
Spółka akcyjna Jar-Gaz zawarła z Janem Kowalskim prowadzącym indywidualną działalność gospodarczą umowę najmu nieruchomości, w skład której wchodzą: parking, zaplecze budowlane oraz magazyny. W umowie zawartej na czas określony – dziesięć lat – zawarto między innymi zapis, iż wynajmujący przeniesie własność nieruchomości na najemcę po zakończeniu okresu, na jaki zawarto umowę. Poza tym stwierdzono w umowie, że cena nabycia będzie niższa od wartości rynkowej nieruchomości z dnia nabycia. Zapisy umowy spełniają jeden z warunków art. 3 ust. 4 ustawy o rachunkowości, dlatego też ten środek trwały będzie mógł być zaliczony do aktywów trwałych najemcy – korzystającego. W takim przypadku spółka winna zaliczyć przedmiotową nieruchomość do aktywów trwałych jako należności.
Wartość początkowa środka trwałego
Za wartość początkową środków trwałych uzyskanych w drodze odpłatnego nabycia przyjmuje się cenę ich nabycia, zaś środków uzyskanych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – przyjmuje się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego, a w szczególności o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
ZAPAMIĘTAJ
W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku.
Jednak zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.
• PRZYKŁAD
Iksiński będący właścicielem domu jednorodzinnego postanowił otworzyć kwiaciarnię. W tym celu zaadaptował dwa pomieszczenia znajdujące się na parterze domu (o powierzchni 50 m2) na potrzeby tej działalności. Pomimo faktu, iż dom jest współwłasnością jego i jego żony, która nie prowadzi działalności gospodarczej, Iksiński może ustalić wartość początkową budynku mieszkalnego używanego na cele działalności gospodarczej od całej wykorzystywanej na ten cel powierzchni, tj. 50 m2. Cena nabycia m2 budynku wyniosła 2000 zł, dlatego też Iksiński ustalił wartość początkową budynku w wysokości 100 000 zł.
Są to zasady ogólne ustalania wartości początkowej środków trwałych. W przypadku gdy podatnik nie może ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, dopuszcza się możliwość dokonania przez podatnika wyceny tegoż środka. Wycena powinna jednak uwzględniać ceny rynkowe środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.
Podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych może także skorzystać z tzw. metody uproszczonej określonej w art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f. Tym sposobem można ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Obliczenia dokonuje się mnożąc kwotę 988 zł przez liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji (wykazu).
Metody amortyzacji
Podatnik ma do wyboru kilka metod amortyzacji. Są to metody:
• liniowa,
• degresywna,
• podwyższonych stawek,
• obniżonych stawek,
• indywidualnie ustalonych stawek,
• jednorazowego odpisu.
Odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości można dokonywać metodą liniową, podwyższonych, obniżonych oraz indywidualnie ustalonych stawek. Metoda degresywna stosowana jest wobec środków trwałych szybko tracących na wartości, szczególnie ze względu na dokonujący się postęp techniczny, np. komputery. Nie ma więc zastosowania do nieruchomości, które nie tracą z tego względu na wartości. Metodę jednorazowego odpisu stosuje się wobec środków trwałych, których wartość początkowa nie przekracza 3500 zł. Zważywszy na przeciętną wartość nieruchomości, metoda ta również nie znajdzie zastosowania do tych środków trwałych.
CO NA TO PRAKTYKA?
Kiedy należy wybrać metodę amortyzacji?
Podatnik zobowiązany jest dokonać wyboru jednej z metod amortyzacji dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Dokonując wyboru, należy mieć na względzie w szczególności fakt, iż wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Dlatego też trzeba zwrócić uwagę, w jakich warunkach środek będzie wykorzystywany, czy można go zaliczyć do środków trwałych ulepszonych bądź używanych.
Najpopularniejsza metoda liniowa polega na dokonywaniu odpisów przy zastosowaniu procentowych stawek amortyzacyjnych określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych. Odpisów dokonuje się corocznie w tej samej wysokości, zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f. oraz odpowiednio art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 155, poz. 1298, dalej u.p.d.o.p.). Czasokres dokonywania odpisów uzależniony jest od wysokości procentowej stawki. Odpisów zaś dokonuje się do końca miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono środki trwałe w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Wysokość stawek dla nieruchomości przedstawia się następująco:
• 1,5% – budynki mieszkalne, lokale mieszkalne,
• 2,5% – budynki niemieszkalne, lokale niemieszkalne,
• 4,5% – podziemne garaże i zadaszone parkingi.
Roczny odpis amortyzacyjny ustala się poprzez przemnożenie wartości początkowej środka trwałego przez stawkę amortyzacyjną. Miesięczny odpis uzyskuje się po podzieleniu stawki rocznej przez 12.
PLUSY I MINUSY
+Metoda liniowa jest najczęściej stosowaną metodą amortyzacji ze względu na swą prostotę.
Stawka amortyzacyjna przez cały okres amortyzacji jest jednakowa.
– Metoda ta jednak nie uwzględnia faktycznego zużycia środka trwałego.
Metody podwyższonych, obniżonych oraz indywidualnie ustalonych stawek
Zgodnie z art. 22i ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. oraz art. 16i ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.p., podatnicy mogą podane w wykazie stawek amortyzacyjnych stawki podwyższać o współczynniki określone dla konkretnych środków trwałych. Powyższe przepisy znajdują zastosowanie dla budynków i budowli używanych w warunkach:
• pogorszonych – wówczas stosuje się współczynnik nie wyższy niż 1,2,
• złych – wówczas stosuje się współczynnik nie wyższy niż 1,4.
Za pogorszone warunki używania budynków i budowli uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.
Z kolei za złe warunki używania budynków i budowli uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu. Do podwyższenia stawek, a także ich obniżenia po ustaniu warunków uzasadniających ich podwyższenie dochodzi od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające te zmiany.
Podatnicy mogą także obniżać podane w wykazie stawki dla poszczególnych środków trwałych w przypadku, gdy używane są one w lepszych warunkach niż przeciętne. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.
Metoda indywidualnie ustalonych stawek stosowana jest dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika oraz dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych. W przypadku zastosowania tej metody okres amortyzacji dla budynków i budowli wynosi co najmniej 10 lat (z wyjątkiem kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3 trwale związanych z gruntem, domków kempingowych oraz budynków zastępczych, dla których okres ten nie może być krótszy niż 36 miesięcy). Również co najmniej 10-letni okres amortyzacji jest wymagany w przypadku inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach.
Budynki i budowle uznaje się za:
• używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy,
• ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
PLUSY I MINUSY
+ Metody podwyższania i obniżania stawek amortyzacyjnych pozwalają na dostosowanie stawek amortyzacyjnych do konkretnych warunków, w jakich prowadzona jest dana działalność. Dzięki temu wartość środka trwałego zapisana w dokumentach księgowych jest zbliżona do wartości rzeczywistej środka.
Indywidualne stawki amortyzacyjne pozwalają na dostosowanie odpisów amortyzacyjnych do utraty wartości środka trwałego, biorąc pod uwagę indywidualne czynniki dotyczące danego środka trwałego.
Pozwalają także na szybsze zamortyzowanie używanych bądź ulepszonych nieruchomości.
– Niestety, metody te nie są powszechnie znane i często stosowane przez podatników.
Remont środka trwałego a ulepszenie
Rozróżnienie tych dwóch pojęć, niesprawiających większych problemów w praktyce, staje się problematyczne na gruncie prawa podatkowego. Wynika to z faktu, że wydatki na remont zalicza się w koszty uzyskania przychodu z chwilą ich poniesienia, zaś wydatki związane z ulepszeniem środka trwałego (nakłady) powiększają wartość środka trwałego, od którego dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.
Artykuł 22g ust. 17 u.p.d.o.f. oraz analogicznie art. 16g ust. 13 u.p.d.o.p. stanowią, iż w przypadku, gdy środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie (w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł). Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
W związku z powyższym uznaje się, że aby wydatki dokonane przez przedsiębiorcę można było zaliczyć jako ulepszenia, winny być spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:
• dokonane czynności powinny polegać na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji,
• powinno dojść do wzrostu wartości użytkowej (technicznej) środka trwałego w stosunku do tej wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania przez podatnika (a wzrost powinien być wymierzalny).
Należy uznać, że ulepszenie oznacza unowocześnienie środka trwałego. Często jest także przystosowaniem tegoż składnika do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie.
W orzecznictwie oraz w pismach organów podatkowych podkreśla się, iż istotą remontu jest wykonywanie prac przywracających stan techniczny i użytkowy środka trwałego, wymiana zużytych składników, niezwiększających jego wartości użytkowej, lecz podtrzymujących, odtwarzających dotychczasową wartość (konserwacja, naprawy).
Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej
Nowelizacja przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej weszła w życie 1 stycznia 2003 r. Do 31 grudnia 2002 r. sprzedaż nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości wykorzystywanych w prowadzeniu działalności gospodarczej opodatkowana była ryczałtowym podatkiem w wysokości 10%. Sprzedaż nieruchomości nie stanowiła więc, co do zasady, przychodu z działalności (wyjątek dotyczył sprzedaży nieruchomości przez podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami lub budową nieruchomości jako towaru).
Obecnie ust. 2 pkt 1 art. 14 u.p.d.o.f. stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi (nieruchomości, części nieruchomości bądź udziału w nieruchomościach niemieszkalnych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie). Konsekwencją faktu, iż przychód ze zbycia nieruchomości niemieszkalnych jest przychodem z działalności prowadzonej przez podatnika, jest jego podleganie takim samym regułom podatkowym jak sprzedaż pozostałych składników majątkowych.
Podatnicy rozliczający się na podstawie ksiąg rachunkowych bądź podatkowej księgi przychodów i rozchodów zobowiązani są uiścić podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na zasadach ogólnych, według obowiązującej skali podatkowej bądź według 19% podatku liniowego (w zależności od wybranego przez podatnika sposobu rozliczania). Podatnik sumuje ten przychód z innymi przychodami osiągniętymi z prowadzonej działalności gospodarczej. Uprawniony jest jednak do uwzględnienia przy obliczaniu należnego podatku kosztów uzyskania przychodu. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dochodem zaś ze sprzedaży środka trwałego wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a jego wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 24 ust. 2 u.p.d.o.f.).
Sprzedaż tzw. nieruchomości mieszkaniowych
Odmiennie uregulowano kwestię sprzedaży tzw. nieruchomości mieszkaniowych. Ustawodawca przyjął bowiem, iż nawet jeśli nieruchomości mieszkalne były wykorzystywane w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, to w przypadku ich sprzedaży będą opodatkowane na takich samych zasadach jak nieruchomości niezwiązane z działalnością gospodarczą.
8 kroków jak właściwie przeprowadzić amortyzację
1 Sprawdź, czy nabyty przez ciebie środek podlega amortyzacji.
2 Zastanów się, czy w twojej sytuacji korzystniej będzie szybciej amortyzować nieruchomość, przez co zwiększą się koszty, czy też korzystniejsze będą mniejsze odpisy wpływające na wartość netto majątku.
3 Ustal wartość początkową środka trwałego.
4 Przygotuj plan amortyzacji, czyli plan systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji.
5 Wybierz metodę amortyzacji, mając na względzie stan środka trwałego oraz warunki, w jakich będzie używany. Należy pamiętać, iż wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.
6 Przyjmij środek trwały do używania, tj. wpisz środek do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
7 Oblicz kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy oraz kwotę odpisu miesięcznego.
8 W miarę konieczności aktualizuj wartość początkową środka trwałego (na przykład poprzez wpisanie wartości ulepszeń) i związaną z tym kwotę odpisów amortyzacyjnych.
Co na to urząd?
Sprzedaż gruntu a sprzedaż budynku
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Natomiast nieruchomością jako źródłem przychodu może być budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli jest wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Bieg terminu pięcioletniego należy więc liczyć odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. By móc ustalić źródło przychodów w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości budynkowej usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, należy określić dwie daty: datę sprzedaży i datę wybudowania tej nieruchomości. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest zatem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku.
Pismo Ministerstwa Finansów z 30 sierpnia 2004 r., nr PB2/PS/033-0283-1090/04, Biul. Skarb. z 2004 r. nr 6, poz. 16
Zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Sprzedaż wymienionych nieruchomości i praw będzie się wiązała z obowiązkiem uiszczenia 10% podatku dochodowego. Podatku tego nie łączy się z przychodami z innych źródeł i nie wykazuje w zeznaniu rocznym. Należy pamiętać, iż obowiązek podatkowy powstaje w tym wypadku jedynie wówczas, gdy do sprzedaży dochodzi w okresie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych.
Istnieje możliwość zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w przypadku, gdy podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży uzyskany przychód przeznaczy na nabycie na terenie Polski nieruchomości bądź praw majątkowych wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f. Przedsiębiorca zamierzający w przewidzianym okresie dokonać zakupu nieruchomości winien w terminie 14 dni od dnia sprzedaży złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym.
Sprzedaż nieruchomości przez podatników opodatkowanych w formie ryczałtu i karty podatkowej
Kwestię zobowiązań podatkowych powstałych po sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w stosunku do podatników opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i kartą podatkową odmiennie reguluje ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 164, poz. 1366, dalej ustawa o ryczałcie).
Przychód ze sprzedaży nieruchomości ujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego nieujętego w wykazie jest opodatkowany względem podatników objętych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatkiem w wysokości 10%. Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Na wielkość podatku nie wpływa długość okresu, jaki upłynął od nabycia środka trwałego, oraz fakt, że środek trwały przed zbyciem został wycofany z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wpływ ma jednak upływ czasu pomiędzy wycofaniem środka trwałego z ewidencji a dniem jego zbycia.
W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych podatnicy opodatkowani ryczałtem mają takie same obowiązki i uprawnienia, jak podatnicy opodatkowani na zasadach ogólnych. Od sprzedaży tych nieruchomości płacą więc zryczałtowany podatek w wysokości 10% przychodu, jeśli sprzedaż następuje przed upływem okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie środka trwałego. Także w wypadku ryczałtowców istnieje możliwość zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży, gdy podatnik złoży oświadczenie o zamiarze przeznaczenia przychodów na cele mieszkaniowe.
Sytuacja podatników opodatkowanych według karty podatkowej zmieniła się zaś zasadniczo z dniem 1 stycznia 2004 r., kiedy weszła w życie nowelizacja art. 23 ust. 1a tej ustawy. W przepisie tym usunięto zdanie drugie, które w aspekcie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nakazywało stosować wobec podatników opodatkowanych kartą podatkową przepisy dotyczące ryczałtowców, a więc 10% ryczałt od przychodu. Usunięcie tego przepisu spowodowało, iż od 1 stycznia 2004 r. sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych w działalności prowadzonej u przedsiębiorców opodatkowanych kartą podatkową nie spowoduje powstania przychodu z tej działalności. W tym wypadku zastosowanie będzie mieć art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. – podatnik jest zobowiązany uiścić podatek w wysokości 10% przychodu w przypadku, gdy dokona sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie bądź wybudowanie środka trwałego. Podatnik ma także możliwość zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży, gdy złoży oświadczenie o zamiarze przeznaczenia przychodów na cele mieszkaniowe.
• PRZYKŁAD
Kowalski, Nowak i Wiśniewski zakupili w grudniu 1999 r. sąsiadujące ze sobą magazyny na cele związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. Wszyscy trzej opodatkowani byli w formie karty podatkowej. Kowalski i Nowak sprzedali swoje magazyny w marcu 2004 r., Kowalski nie przeznaczył uzyskanych ze sprzedaży środków na zakup innej nieruchomości, nie składał więc w urzędzie skarbowym stosownego oświadczenia. Nowak złożył oświadczenie, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 u.p.d.o.f., uzyskane przychody wyda w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe. Wiśniewski sprzedał magazyn w sierpniu 2005 r. Sytuacja tych przedsiębiorców w sprawie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży magazynów przedstawia się następująco: Kowalski sprzedał magazyn przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie środka, nie przeznaczył uzyskanych przychodów na cele mieszkaniowe (nie złożył oświadczenia), będzie więc zobowiązany uiścić podatek w wysokości 10% przychodu. Nowak złożył stosowne oświadczenie, więc uzyskane przez niego przychody są wolne od podatku. Wiśniewski zaś sprzedał nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie środka trwałego, dlatego uzyskane przychody są wolne od podatku, nie powodują także powstania przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.
Sprzedaż nieruchomości po likwidacji firmy
Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f. przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych uprzednio na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących środkami trwałymi ujętymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (w tym także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji) powstaje, jeśli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat. W związku z tym przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej nie powstaje po upływie powyższego sześcioletniego okresu. W przypadku krótszego okresu pomiędzy wycofaniem środka trwałego z ewidencji a jego sprzedażą przychód powstanie bez względu na to, kiedy składnik majątku został nabyty, bez względu na fakt jego wycofania z działalności i bez względu na czynniki, które spowodowały jego wycofanie, np. likwidacja działalności.
Odnośnie do podatników opodatkowanych ryczałtem, to – zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – w przypadku upływu sześciu lat pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, a dniem jego zbycia przychód nie powstanie. Ustawodawca jako składniki majątku objętego tym przepisem zakwalifikował: nieruchomości ujęte w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, nieujęte w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej.
VAT przy obrocie nieruchomościami
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 143, poz. 1199, dalej ustawa o VAT) stanowi, iż sprzedaż nieruchomości należy kwalifikować jako odpłatną dostawę towarów, czyli jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, która to czynność jest opodatkowana VAT. Przez towar z kolei rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Należy jednak pamiętać, iż w przypadku gruntów sprzedawanych wraz z budynkami całość nieruchomości będzie opodatkowana według jednej stawki – stawki właściwej dla budynków, ewentualnie całość nieruchomości będzie z VAT zwolniona. W przypadku sprzedaży gruntów niezabudowanych sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT.
ZAPAMIĘTAJ
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dlatego też całość nieruchomości opodatkowuje się jedną stawką VAT właściwą dla budynku.
Ustawodawca przewidział różne stawki VAT dla różnych typów nieruchomości, przewidział także możliwość zwolnienia nieruchomości z VAT. I tak dostawa, budowa, remont lub przebudowa budynków mieszkalnych i ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych, realizowanych w ramach budownictwa społecznego, opodatkowana jest stawką 7%. Tą stawką opodatkowane są także do 31 grudnia 2007 r. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (są to budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania), z wyłączeniem lokali użytkowych, które są opodatkowane stawką podstawową.
Od podatku zwolniona jest natomiast dostawa towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Ustawodawca zwolnił od VAT także dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Za towary używane uznaje się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Za towary używane uznaje się także budynki, budowle lub ich części będące przedmiotem najmu, dzierżawy bądź umowy o podobnym charakterze, przy czym nie jest istotne, jak długo nieruchomość jest w posiadaniu sprzedającego. Artykuł 43 ust. 6 ustawy o VAT wprowadza wyjątek w kwestii towarów używanych. Otóż zwolnienia od VAT nie stosuje się do towarów używanych w przypadku, gdy przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
EKSPERT RADZI
Skutki zwolnienia z VAT
Musimy pamiętać, iż zwolnienie od VAT nie zwalnia nas automatycznie z innych obciążeń. I tak, na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 143, poz. 1199), strony dokonujące sprzedaży bądź zamiany nieruchomości lub ich części, a także prawa wieczystego użytkowania, które zwolnione są z VAT, zobowiązane są uiścić podatek od czynności cywilnoprawnej w wysokości 2% wartości nieruchomości bądź prawa. Obowiązek powyższy wynika z faktu, że ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnej korzystają te czynności cywilnoprawne, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste a VAT
Zgodnie z interpretacją dokonaną przez Ministerstwo Finansów i organy podatkowe, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste należy traktować jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, dlatego też podlega VAT.
Co na to urząd?
Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, przy czym w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste będzie to zarówno pierwsza opłata, jak i późniejsze opłaty roczne.
Pismo Izby Skarbowej w Opolu z 25 kwietnia 2005 r., nr PP-I-005/1112/TŁ/04
Problemy na gruncie użytkowania wieczystego pojawiły się w momencie uiszczania przez wieczystych użytkowników opłaty rocznej, która stanowi ułamkową część ceny nieruchomości i określona jest w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przerzucenie podatku na użytkownika spowodowałoby niedopuszczalne w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami podwyższanie opłaty rocznej (podwyższenie opłaty możliwe jest bowiem w drodze jej aktualizacji związanej ze zwiększeniem wartości nieruchomości), zaś obciążenie konsekwencjami wprowadzenia VAT-u gmin spowodowałoby uszczuplenie ich przychodów.
Organy podatkowe stanęły jednak na stanowisku, iż użytkownicy wieczyści nie mogą zostać obciążeni konsekwencjami wprowadzenia VAT od prawa użytkowania wieczystego. W związku z powyższym ustalono, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste zawiera w sobie podatek od towarów i usług.
Nieruchomość jako istotny element przedsiębiorstwa
Nieruchomość, poza niewątpliwymi walorami, jakie oferuje swemu właścicielowi jako przestrzeń, w której toczy się „życie przedsiębiorstwa”, może być także znacznym źródłem przychodu z tytułu udostępnienia powierzchni podmiotom trzecim na podstawie umowy najmu bądź dzierżawy.
Najem i dzierżawa
Mimo że umowy najmu i dzierżawy często są ze sobą utożsamiane, to należy pamiętać, iż są to odrębne stosunki prawne, uregulowane w kodeksie cywilnym.
I tak, w umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju) – art. 659 k.c. Natomiast przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, a także może być oznaczony w ułamkowej części pożytków) – art. 693 k.c.
Przychód uzyskiwany z najmu i dzierżawy
Za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont, w tym także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 w zw. z art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f.). U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne (art. 14 ust. 1 pkt 1e u.p.d.o.f.; art. 12 ust. 3c u.p.d.o.p.). Nabycie przez wierzytelność cech wykonalności decyduje o momencie powstania przychodu należnego. Przez wymagalność rozumie się stan, w którym wierzyciel jest uprawniony do żądania od dłużnika wykonania zobowiązania, tj. zapłaty należności. Przychód powstaje więc w dacie płatności czynszu najmu, bez względu na to, czy najemca rzeczywiście czynsz najmu uiścił.
Do niedawna wiele kontrowersji w przypadku podatników opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych wzbudzała kwestia, czy przychód z najmu jest odrębnym źródłem przychodu czy też należy go zakwalifikować do źródeł ogólnych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wieloletnie orzecznictwo NSA utrwaliło pogląd, iż w przypadku podmiotów prowadzących działalność gospodarczą nie ma zasadnych przesłanek do wyodrębniania przychodów z najmu jako odrębnego źródła przychodu. Wyodrębnienie dokonane przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. dotyczy zaś podmiotów osiągających przychód z najmu, a nie prowadzących działalności gospodarczej.
Co na to sąd?
Określenie w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. najmu jako źródła przychodu, oprócz innych źródeł, nie uzasadnia jego wyodrębnienia ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, i traktowania jako samoistnego źródła przychodu. Osobne wymienienie najmu jako źródła przychodu było spowodowane tym, że najem może stanowić także źródło przychodu w odniesieniu do podatników nieprowadzących działalności gospodarczej.
Wyrok NSA z 6 czerwca 2000 r., sygn. akt I SA/Gd 1876/99, POP z 2001 r. nr 5, poz. 133
Nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia
Hipoteka
Nieruchomość w przedsiębiorstwie może okazać się bardzo użyteczna jako doskonałe zabezpieczenie, np. kredytu lub gwarancji bankowej. Umożliwia to art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2004 r. nr 172, poz. 1804; dalej ukwih), zgodnie z którym w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
• PRZYKŁAD
Przedsiębiorca Jan Kowalski potrzebował kredytu inwestycyjnego. Bank zgodził się udzielić mu takiego kredytu pod warunkiem ustanowienia hipoteki na działce budowlanej, która stanowi własność Kowalskiego. W razie ustanowienia hipoteki bank uzyska korzystne zabezpieczenie kredytu, ponieważ będzie mógł żądać zaspokojenia z tej nieruchomości, nawet jeśli zostanie ona sprzedana komukolwiek innemu. Co więcej, gdyby okazało się, że Kowalski ma inne długi, to wierzytelność banku zabezpieczona w ten sposób byłaby zaspokajana w pierwszej kolejności (z wyjątkiem m.in. należności alimentacyjnych i należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia).
Ponadto hipoteką mogą być także obciążone:
• część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela,
• użytkowanie wieczyste, w tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie stanowiące własność wieczystego użytkownika,
• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
ZAPAMIĘTAJ
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Kolejną zaletą hipoteki jest to, iż nawet jeśli nastąpi przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej, to i tak wierzyciel hipoteczny będzie uprawniony do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, z wyjątkiem roszczenia o odsetki. Podkreślić trzeba, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej, z tym że jeśli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.
Ustanowienie hipoteki na naszej nieruchomości może wiązać się z pewnymi ograniczeniami. Otóż zgodnie z art. 91 ukwih, jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.
• PRZYKŁAD
Na nieruchomości należącej do Jana Kowalskiego, zabudowanej dwoma pomieszczeniami gospodarczymi, które pełnią funkcję magazynów, ustanowiono hipotekę na rzecz banku. Po dwóch latach od ustanowienia zabezpieczenia, Kowalski stwierdził, że należy rozebrać jeden z budynków, tak aby utworzyć w jego miejsce większy parking. Jeśli rozbiórka garażu skutkowałaby utratą wartości działki poniżej wartości hipoteki na niej ustanowionej, to takiemu działaniu Kowalskiego może przeciwstawić się bank.
ZAPAMIĘTAJ
Co do zasady, wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Rodzaje hipotek
Hipoteka może powstać nie tylko na skutek zawarcia odpowiedniej umowy. Najlepszym tego przykładem jest tzw. hipoteka łączna. Powstaje ona, gdy dochodzi do podziału nieruchomości obciążonej już hipoteką. Wtedy hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Oczywiście hipoteka łączna jest rozwiązaniem korzystnym dla wierzyciela. Może on bowiem według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Dopuszczalne jest także – w drodze czynności prawnej – obciążenie więcej niż jednej nieruchomości w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności. Wtedy będziemy mieli do czynienia z hipoteką łączną umowną.
Rozważając ustanowienie hipoteki, warto wiedzieć, że ustawodawca umożliwił ustanowienie tzw. hipoteki kaucyjnej. Jej istota polega na tym, że – w myśl art. 102 ukwih – wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej. Ta konstrukcja prawna ma w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
• PRZYKŁAD
Jeśli Jan Kowalski będzie chciał zaciągnąć w banku kredyt wysokości 40 000 zł, który ma być spłacany np. w miesięcznych ratach przez 10 lat, przy zmiennej stopie procentowej, to najdogodniejszym rozwiązaniem będzie ustanowienie hipoteki kaucyjnej do wysokości np. 50 000 zł (przy założeniu, że Kowalski nie spłaci żadnej raty kredytu, a jego zadłużenie powiększy się o odsetki). Jest tak dlatego, że w chwili przyznania kredytu i ustanowienia zabezpieczenia nie wiadomo, jakiej wielkości będzie wierzytelność przysługująca bankowi.
Ponadto hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty postępowania mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki – art. 104 ukwih. Omawiając zagadnienie hipoteki, trzeba jeszcze wspomnieć, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Będziemy wtedy mówić o hipotece przymusowej. Jest to konstrukcja bardzo istotna z punktu widzenia przedsiębiorców. Pozwala ona wierzycielowi w razie ewentualnej sprzedaży nieruchomości dłużnika, aby wierzytelność znalazła się w kategorii uprzywilejowanej w stosunku do większości innych wierzytelności, ale niezabezpieczonych hipoteką. Okoliczność ta często stanowi o skuteczności egzekucji względem co bardziej przezornych wierzycieli.
Oczywiście ustanowienie hipoteki na nieruchomości – co jest szczególnie dotkliwe w wypadku hipoteki przymusowej, która to ustanawiana jest najczęściej wbrew woli dłużnika – znacząco wpływa na zmniejszenie jej atrakcyjności. Ale często jest to także dodatkowa cena, którą przyjdzie zapłacić za niezbędny kredyt albo podjęcie się ryzykownej transakcji. Pamiętajmy o tym, bo często hipoteka okazuje się najlepszym zabezpieczeniem, w razie gdy nasz kontrahent okaże się nierzetelny we wzajemnych rozliczeniach.
Nieruchomość jako aport
Nieruchomości ze względu na znaczną wartość, jaką przedstawiają, mogą być wykorzystywane jako wkład niepieniężny (aport) do spółek handlowych oraz spółek cywilnych. W orzecznictwie wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości, które można wnosić jako aporty: nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe, udział w nieruchomości, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz prawo użytkowania wieczystego. Wniesienie wkładu niepieniężnego oznacza przeniesienie na spółkę wszelkich praw do przedmiotu wkładu.
EKSPERT RADZI
Forma przeniesienia własności
Artykuł 158 k.c. stanowi, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy szczególnej umowa jest nieważna. Z kolei umowy spółki cywilnej oraz spółki jawnej wymagają dla swej ważności jedynie formy pisemnej. Mając na uwadze pojawiający się dysonans, wskazane byłoby – gdy przedmiotem aportu do spółki miałaby być nieruchomość – zawrzeć umowę spółki w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania tej formy konieczne stałoby się zawarcie umowy przeniesienia własności pomiędzy wspólnikiem wnoszącym nieruchomość aportem a spółką (pozostałymi wspólnikami w przypadku spółki cywilnej) w formie aktu notarialnego w terminie późniejszym (w przypadku spółki jawnej – po jej zarejestrowaniu w KRS).
Warto pamiętać, iż w przypadku wnoszenia wkładów niepieniężnych ustawodawca zobowiązał organy odpowiedzialne za prowadzenie spraw spółki do zawarcia dodatkowych danych w umowie spółki. Winna ona zawierać: przedmiot tego świadczenia (oznaczenie nieruchomości), jego wartość, osobę wspólnika wnoszącego takie świadczenie niepieniężne, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów (w przypadku spółki z o.o.). W odniesieniu do spółki akcyjnej ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2005 r. nr 132, poz. 1108; dalej k.s.h.) stanowi, iż akcje obejmowane za wkłady niepieniężne powinny być pokryte w całości nie później niż przed upływem roku po zarejestrowaniu spółki. Powinny być również opłacone przed zarejestrowaniem spółki co najmniej w jednej czwartej ich wartości nominalnej (art. 309 § 3 k.s.h.). Także zgłoszenie spółki do Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku wniesienia wkładu niepieniężnego wiąże się z dodatkowymi obciążeniami polegającymi na obowiązku zaznaczenia tej okoliczności. Jak widać z powyższych przykładów, wniesienie nieruchomości aportem do spółki rodzi dość znaczące konsekwencje, tak natury cywilnoprawnej, finansowej, jak i rachunkowej.
Nieruchomość wniesioną jako wkład niepieniężny należy ująć w ewidencji środków trwałych oraz ustalić wartość początkową tego środka trwałego celem dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Szczególne zasady odpowiedzialności związane z nieruchomością
Z posiadaniem nieruchomości, oprócz niewątpliwych korzyści, wiążą się też pewne obowiązki, i to nie tylko natury fiskalnej czy administracyjnej. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości zabudowanych. Pierwszy z nich skierowany jest do tzw. posiadaczy samoistnych (najczęściej jest to właściciel, stąd też dalej pojęcia te będą występowały zamiennie). Druga z norm skierowana jest do osób zajmujących pomieszczenia, którymi mogą być także właściciele nieruchomości.
Utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie
Właściciel bezwzględnie powinien dbać, aby jego nieruchomość zabudowana znajdowała się w dobrym stanie technicznym. W przeciwnym razie można narazić się na konieczność wypłaty znacznego nawet odszkodowania. Na podstawie art. 434 k.c., za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. Wymaga podkreślenia, że odpowiedzialność ta kształtuje się na zasadzie ryzyka, a nie winy.
• PRZYKŁAD
Jan Kowalski odziedziczył przedwojenną kamienicę. Budynek wymagał gruntownego remontu, na co też zdecydował się nowy właściciel. Wykonanie niezbędnych robót powierzył przedsiębiorstwu Budmex Sp. z o.o. W rok po ukończeniu remontu od kamienicy odpadła część gzymsu, uszkadzając zaparkowany poniżej samochód. W takim wypadku to Kowalski powinien naprawić szkodę właścicielowi samochodu. Wynika to z faktu, że odpowiedzialność Kowalskiego kształtuje się na zasadzie ryzyka, a nie winy, i dlatego nie zwalnia go okoliczność, że należycie dbał o stan swojego budynku, np. powierzając remonty profesjonalnej firmie.
Co na to sąd?
Rozsadzenie przewodu kominowego spowodowane zapaleniem się nagromadzonej w nim sadzy, a w konsekwencji rozerwanie ściany w pomieszczeniu mieszkalnym, jest oderwaniem się części budowli w rozumieniu art. 434 k.c. Posiadacza budowli nie uwalnia od odpowiedzialności powierzenie jednostce wyspecjalizowanej okresowego czyszczenia przewodów kominowych.
Wyrok SN z 13 września 1988 r., sygn. akt IV CR 231/88, OSNC z 1990 r. nr 12, poz. 155
Oczywiście zlecenie np. remontu osobie trzeciej nie oznacza, że właściciel budowli pozostaje zdany tylko na łaskę wykonawcy. W razie bowiem niesolidnego wykonania powierzonej pracy właścicielowi przysługiwałoby względem wykonawcy tzw. roszczenie regresowe o zwrot odszkodowania wypłaconego poszkodowanemu. W powyższym przykładzie Kowalski mógłby domagać się od Budmex Sp. z o.o. pieniędzy, które musiał przeznaczyć na odszkodowanie dla właściciela samochodu, który zaparkował pod jego kamienicą.
Co ważne, na gruncie cytowanego przepisu sformułowania budowla nie należy ograniczać tylko do budynków. Zgodnie z orzecznictwem, powinno być ono rozumiane szeroko i obejmuje wszelkie trwałe urządzenia, do których należy także siatka druciana z ogrodzeniem na betonowej podmurówce. Tak więc za szkodę wyrządzoną przez oderwanie się części takiej siatki lub przez jej zawalenie się odpowiedzialny jest samoistny posiadacz, chyba że zawalenie się albo oderwanie nie wynikło ani z braku utrzymania ogrodzenia w należytym stanie, ani z wady w budowie – wyrok SN z 22 czerwca 1981 r. (sygn. akt II CR 237/81, niepublikowany). Jako inne przykłady budowli można wymienić maszty, garaże czy studnie. Jak widać, na właścicielu spoczywa obowiązek dołożenia wszelkiej staranności, aby budowle znajdujące się na jego nieruchomości były w dobrym stanie. W przeciwnym razie naraża się on na odpowiedzialność odszkodowawczą, której ewentualne dochodzenie jest znacznie ułatwione, bowiem, jak wcześniej wspomniano, nie wiąże się ono z koniecznością wykazywania winy posiadacza samoistnego nieruchomości. Zaznaczyć trzeba, że ta zaostrzona odpowiedzialność dotyczy posiadacza samoistnego, a nie każdego, kto faktycznie włada rzeczą, jak np. najemca czy użytkownik.
• PRZYKŁAD
Wyobraźmy sobie, że Jan Kowalski odziedziczył kamienicę, tak jak w poprzednim przykładzie, ale nie było go stać na dokonanie gruntownego remontu. Z tego powodu cały budynek wynajął przedsiębiorstwu Consult SA, przy czym strony ustaliły stosunkowo niewysoki czynsz, w zamian za co Consult SA miało dokonywać sukcesywnie remontu kamienicy. Po roku od zawarcia umowy najmu doszło do zdarzenia identycznego jak w poprzednim przykładzie, z tym że właściciel samochodu wystąpił z roszczeniem przeciwko Consult S.A., bo ta właśnie firma zajmowała budynek. Takie działanie poszkodowanego jest nieprawidłowe, bo samoistnym posiadaczem budowli jest Jan Kowalski i to on odpowiada za jej stan, nie ma zaś znaczenia, kto z budowli korzysta. Odrębną kwestią będą w niniejszym wypadku wzajemne rozliczenia Kowalskiego z Consult SA w ramach postanowień dotyczących remontu zawartych w umowie najmu.
Szkoda wynikająca z wyrzucenia, wylania lub spadnięcia przedmiotu z pomieszczenia
Nieco inaczej kształtuje się odpowiedzialność wynikająca za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia. W takiej sytuacji odszkodowania należy dochodzić od tego, kto pomieszczenie zajmuje – a nie od właściciela (oczywiście, jeśli nie są to te same osoby), chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.
• PRZYKŁAD
Za wypadnięcie donicy z otwartego okna w wynajętym mieszkaniu w kamienicy należącej do Jana Kowalskiego odpowiadać będzie lokator mieszkania, który faktycznie je zajmuje, a nie Jan Kowalski jako właściciel nieruchomości. Jeśli donica wypadnie podczas remontu elewacji budynku na skutek działań pracownika firmy budowlanej, który ją strąci, to wtedy osoba zajmująca mieszkanie może skutecznie powołać się na tę okoliczność, wyłączając swoją odpowiedzialność.
Tak samo jak w razie zawalenia lub oderwania części budowli odpowiedzialność osób zajmujących pomieszczenie ukształtowana jest na zasadzie ryzyka, a nie winy. Regulacja ta ma ułatwić poszkodowanemu dochodzenie odszkodowania, nie musi on bowiem znać winowajcy – wystarczy, że wskaże okno, z którego np. wyrzucony został przedmiot. W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż jeśli kilka osób zajmuje jedno pomieszczenie, to ich odpowiedzialność jest solidarna – np. kilka osób wspólnie wynajmujących mieszkanie. W tym kontekście istotna jest kwestia odpowiedzialności za szkodę powstałą w związku z wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem przedmiotu z pomieszczenia ogólnodostępnego, takiego jak korytarz czy klatka schodowa. W takich wypadkach nie będą odpowiadać solidarnie np. wszystkie osoby zamieszkujące w danym budynku. Naprawienia szkody należy dochodzić wtedy na zasadach ogólnych, a więc należy wskazać winnego zaistniałego zdarzenia.
Co na to sąd?
Za szkodę spowodowaną wyrzuceniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia położonego w stałym hotelu pracowniczym odpowiada ten, kto faktycznie władał tym pomieszczeniem w sposób wyłączny (art. 433 k.c.), a jeśli dostępne ono było dla wszystkich mieszkańców hotelu – zakład pracy prowadzący hotel pracowniczy.
Wyrok SN z 16 maja 1985 r., sygn. akt II CR 136/95, OSNC z 1986 r. nr 4, poz. 55
Jak pokazuje praktyka, doniosłe znaczenie ma problem zalewania pomieszczeń znajdujących się poniżej pomieszczenia, z którego przelewa się woda. Oczywiście zastosowanie art. 433 k.c. znacznie ułatwiłoby poszkodowanym dochodzenie ewentualnych roszczeń. Nie musieliby oni wskazywać, kto zawinił zaistniałej powodzi, a jedynie wystarczyłoby wystąpić z roszczeniem przeciwko sąsiadowi z góry. W doktrynie zastosowanie w takich sytuacjach omawianej regulacji jest kontrowersyjne. Orzecznictwo jednak zajmuje stanowisko, iż przepis art. 433 k.c., przewidujący odpowiedzialność osoby, która zajmuje pomieszczenie, za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu, nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się – na skutek wadliwego działania odpowiednich urządzeń – wody z lokalu wyżej położonego do lokalu położonego niżej (wyrok SN z 11 października 1980 r., sygn. akt I CR 295/80, OSNC z 1981 r. nr 8, poz. 151). Podobnie w nowszym orzeczeniu z 5 marca 2002 r. SN stwierdził, że art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej (sygn. akt I CKN 1156/99, OSP z 2003 r. nr 1, poz. 5).
Firma w mieszkaniu
Większości przedsiębiorców rozpoczynających prowadzenie działalności gospodarczej nie stać na wynajem pomieszczeń, a tym bardziej na zakup własnego lokalu. W takich wypadkach dość dobrym – choć na niezbyt długi okres – rozwiązaniem jest prowadzenie działalności gospodarczej we własnym domu bądź we własnym mieszkaniu.
To rozwiązanie niesie ze sobą jednak pewne trudności, tak natury technicznej, tj. jak pogodzić prowadzenie działalności gospodarczej z życiem prywatnym pod jednym dachem, jak i podatkowej, polegające na umiejętnym podziale wydatków na domowe i firmowe. O ile z pierwszym problemem każdy z przedsiębiorców musi poradzić sobie sam, o tyle aspekty podatkowe są przedmiotem zainteresowania organów podatkowych.
Najwięcej problemów przedsiębiorcom wykorzystującym własny dom bądź mieszkanie na siedzibę firmy sprawia rozdział wydatków na domowe i firmowe. Przedsiębiorcy często zapominają, iż to oni decydują o przeznaczeniu wydatku, ale organ podatkowy jest upoważniony do weryfikacji tych wydatków. Podstawowa zasada postępowania przy rozliczaniu wydatków jest bardzo prosta, niestety nagminnie jest łamana – należy zachować zdrowy rozsądek i umiar.
Wydatki związane z prowadzoną działalnością
Aby móc zaliczyć wydatki poniesione na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu, podatnik jest zobowiązany wykazać, że faktycznie tę działalność w nim prowadzi. W tym celu należy wskazać własne mieszkanie bądź dom jako siedzibę firmy, wpisując ją do ewidencji działalności gospodarczej oraz w urzędzie skarbowym. Kolejnym krokiem, który należy podjąć, aby w sposób prawidłowy zaliczać wydatki związane z prowadzeniem firmy w miejscu swego zamieszkania do kosztów uzyskania przychodu, jest wyliczenie udziału powierzchni wykorzystywanej na cele firmy w stosunku do powierzchni całego mieszkania.
• PRZYKŁAD
Wiśniewski, będący agentem ubezpieczeniowym, prowadzi biuro w swoim mieszkaniu o powierzchni 80 m2. Jego biuro zajmuje jeden pokój o powierzchni 20 m2. Udział procentowy biura w całej powierzchni mieszkania wynosi więc 25%.
Problemy z ustaleniem wielkości powierzchni zajmowanej przez firmę występują w przypadku, gdy przedsiębiorca wykorzystuje na działalność kilka pomieszczeń, które jednocześnie są użytkowane dla celów prywatnych. W tego typu przypadkach podatnik winien ustalić faktyczny zakres używanych na potrzeby firmy pomieszczeń i faktyczny czas ich wykorzystywania. Powinien także pamiętać, iż organy podatkowe mogą zakwestionować przyjęte przez niego rozwiązania.
Oprócz problemów z ustaleniem powierzchni używanej na cele działalności w stosunku do całości mieszkania, kolejne zagadnienie, z którym przedsiębiorcy często mają problemy, to kwestia, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f., kosztami uzyskania przychodu z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 u.p.d.o.f. Użyte w przepisie pojęcie „wszelkie koszty” jest pojęciem szerokim, obejmuje wszelkie wydatki ponoszone przy prowadzeniu działalności gospodarczej pod warunkiem jednak, że wydatki te zostały faktycznie poniesione oraz że pomiędzy wydatkami a przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesione wydatki mają wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu. W orzecznictwie wskazuje się, iż art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f. nie wymaga, aby poniesiony w celu osiągnięcia przychodu wydatek w każdym wypadku skutkował uzyskaniem lub zwiększeniem przychodu proporcjonalnie do wielkości kosztów (m.in. wyrok NSA z 11 maja 1999 r., sygn. akt I SA/Łd 1058/97, niepublikowany). Oceny musi dokonać sam podatnik, decydując się na poniesienie określonych kosztów, bo to na nim w ostateczności spoczywa ciężar tego faktu, skoro wywodzi z niego określone skutki prawne w postaci zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów – podkreśla Urząd Skarbowy w Grudziądzu w piśmie z 4 marca 2005 r. (znak USIII/415-6/22/05).
Co na to sąd
Ponieważ w mieszkaniu skarżącego nie zostało wyodrębnione oddzielne pomieszczenie na wykonywanie tej działalności (z zakresu ubezpieczeń) i była ona wykonywana w obu pokojach zajmowanych jednocześnie na potrzeby mieszkaniowe rodziny skarżącego, przyjęto, że działalność ta jest wykonywana na powierzchni równej metrażowi mniejszego pokoju.
Orzeczenie NSA z 28 kwietnia 2000 r., sygn. akt I SA/Po 488/99, niepublikowane
Wydatki, które są najczęściej zaliczane w koszty uzyskania przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w domu bądź mieszkaniu, to: czynsz oraz tzw. media, czyli opłaty za zużycie energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, gazu, wody. Oczywiście w przypadku wykorzystywania części mieszkania na działalność także wydatki na czynsz i media winny być wliczane w koszty proporcjonalnie.
• PRZYKŁAD
W przykładzie wcześniejszym Wiśniewski płaci miesięcznie 500 zł czynszu oraz kwotę 400 zł na media. W związku z powyższym będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę 125 zł z tytułu czynszu oraz kwotę 100 zł z tytułu opłat za media (25% x 500 i 25% x 400).
Przedstawiony sposób rozliczeń jest najprostszy i najczęściej spotykany. Możliwe są jednak także inne sposoby rozliczeń, jeśli podatnik uzna, iż na przykład w związku z prowadzoną działalnością zużywa więcej energii elektrycznej. Przedsiębiorca winien jednak pamiętać, że w przypadku przeprowadzenia kontroli będzie musiał udowodnić poniesienie kosztów w wyższej wysokości. Pomocne w tego typu przypadkach mogą okazać się liczniki zainstalowane odrębnie dla firmy bądź podliczniki.
Podatnik samodzielnie decyduje o tym, jakie wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Musi się jednak liczyć z faktem, iż organy podatkowe prawidłowość przeprowadzonych przez niego operacji mogą skontrolować. Szczególne znaczenie w omawianej materii ma art. 288 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. nr 143, poz. 1199), zgodnie z którym kontrolujący ma prawo wstępu do budynku lub lokalu mieszkalnego kontrolowanego w celu dokonania oględzin, jeżeli zostały one wskazane jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej lub jako siedziba kontrolowanego. Należy się spodziewać, iż na przykład w przypadku kontroli 100-metrowego mieszkania, które według deklaracji jest wykorzystywane w połowie na cele związane z działalnością, o prowadzeniu działalności świadczyć będzie tylko segregator firmy i prasa branżowa, organy podatkowe zakwestionują wydatki zaliczane dotychczas w koszty uzyskania przychodów firmy.
Dowody wewnętrzne
Dowodem poniesienia wydatków na czynsz i media są tzw. dowody wewnętrzne. Dowodami wewnętrznymi można dokumentować poniesienie wydatków związanych z opłatami za: czynsz, energię elektryczną, telefon, wodę, gaz i centralne ogrzewanie, w części przypadającej na działalność gospodarczą. Wymogi formalne, jakim powinny odpowiadać dowody, zawiera rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz.U. nr 152, poz. 1475 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2004 r. nr 282, poz. 2807). Artykuł 14 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż aby dokument można było uznać za dowód, winien on być opatrzony datą i podpisem osoby, która bezpośrednio dokonała wydatków. Dowód wewnętrzny winien także zawierać przy zakupie: nazwę towaru oraz ilość, cenę jednostkową i wartość, a w innych przypadkach – przedmiot operacji gospodarczych i wysokość kosztu (wydatku). Należy pamiętać, iż podstawą do sporządzenia dowodu wewnętrznego jest dokument obejmujący całość opłat na te cele, np.: książeczka opłat czynszowych, faktury za zużycie wody, energii elektrycznej.
){kind=link}
Użyczenie nieruchomości
Użyczenie to popularna forma korzystania z cudzej własności, polegająca na tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.). Cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest jej nieodpłatność oraz ponoszenie przez biorącego do używania kosztów utrzymania rzeczy użyczanej. Mimo wielu zalet na gruncie cywilnoprawnym, skorzystanie z prawa użyczenia wiąże się z poważnymi konsekwencjami na gruncie prawa podatkowego, tak po stronie użyczającego, jak i po stronie biorącego do używania.
Konsekwencje podatkowe użyczenia dla oddającego nieruchomość do używania
Oddanie nieruchomości do używania – z kilkoma wyjątkami – rodzi poważne konsekwencje podatkowe, tak wobec podatników opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i wobec podatników opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.p.d.o.p., za przychód z nieruchomości udostępnionych nieodpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom prawnym i fizycznym oraz jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej uważa się równowartość czynszu, jaki przysługiwałby podmiotom w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, ustaloną na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju. Konsekwencją ustalenia wartości czynszowej jest więc obowiązek zapłaty wyższego podatku. Powyższy przepis nie ma zastosowania jednak w przypadku udostępnienia:
• lokali mieszkalnych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ono nieodpłatne świadczenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• nieruchomości lub jej części do użytku na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym.
• PRZYKŁAD
Spółka Rex Sp. z o.o. posiadała w swoim biurowcu pomieszczenie, którego nie była w stanie, pomimo wielomiesięcznych ogłoszeń w prasie, wynająć. W związku z powyższym udostępniła to pomieszczenie nieodpłatnie stowarzyszeniu Bezpieczna Dzielnica. Działania spółki nie były nakierowane na osiągnięcie zysku, wręcz przeciwnie – chciała się przysłużyć mieszkańcom dzielnicy, gdzie spółka miała swoją siedzibę. Niestety, pomimo widocznych dobrych chęci spółki, podjęte przez nią działania nie są neutralne podatkowo, bowiem stowarzyszenie prowadzi działalność niewymienioną w u.p.d.o.p. Dlatego też spółka winna doliczyć do swego przychodu równowartość czynszu, jaki mogłaby osiągnąć z wynajmu przedmiotowego pomieszczenia.
Analogicznie zagadnienie to reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Artykuł 16 ust. 1 u.p.d.o.f. stanowi, iż za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Nie jest jednak przychodem wartość czynszowa lokali lub budynków mieszkalnych udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ona nieodpłatne świadczenie (świadczenie to stanowi dochód pracownika).
Także w przypadku osób fizycznych ustawodawca przewidział wyjątki od tej reguły, powodujące, iż użyczanie nieruchomości pewnym grupom podatników może być opłacalne. I tak w przypadku, gdy właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym, nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.
Jeśli jednak podatnik jest zobowiązany do ustalenia wartości czynszowej, to winien doliczyć ją do innych przychodów, jakie osiąga. W takim wypadku jest uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości będącej przedmiotem użyczenia, np.: podatku od nieruchomości, odpisów amortyzacyjnych. Należy pamiętać, iż wartość czynszową podatnik winien naliczyć w każdym przypadku, oprócz wymienionych enumeratywnie w ustawach przypadkach, niezależnie od tego, czy nieruchomość będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej czy też będzie wykorzystywana na cele prywatne.
Konsekwencje podatkowe dla korzystającego z użyczenia
Również dla korzystającego z użyczenia nie jest to świadczenie – co do zasady – obojętne podatkowo. Artykuł 12 ust. 1 u.p.d.o.p. oraz art. 14 ust. 2 pkt 8 u.p.d.o.f. stanowią, iż przychodem z działalności gospodarczej jest także wartość nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu, to wartość nieodpłatnych świadczeń ustala się w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu.
U podatników opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych wartość tych świadczeń nie będzie się zaliczała do przychodu, w przypadku gdy świadczenia te otrzymają osoby zaliczane do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
• do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
W przypadku podatników opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób prawnych wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń nie będzie zaliczana do przychodu w przypadku świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Konsekwencje podatkowe powodują, iż użyczenie lokalu osobom prowadzącym działalność gospodarczą niezaliczanym do I bądź II grupy podatkowej lub też podmiotom niewymienionym enumeratywnie przez ustawodawcę nie jest czynnością korzystną dla przedsiębiorców. Mając powyższe na uwadze, wydaje się, że zawarcie umowy najmu byłoby dla obydwu stron umowy czynnością korzystniejszą ze względów podatkowych. Umowa najmu pozwala bowiem najemcy zaliczyć płacony czynsz do kosztów uzyskania przychodów, a dodatkowo nie dolicza się mu przychodów z tytułu uzyskiwania nieodpłatnego świadczenia. Wynajmujący zaś zalicza do swego przychodu wartość otrzymanego czynszu.
Zbiory informacji o nieruchomościach
Nieruchomości od dawna odgrywają szczególnie ważną rolę w gospodarce, zaś jasność i pewność, a także bezpieczeństwo obrotu prawnego wymagają, aby dane o nieruchomościach gromadzone były w sformalizowany i uporządkowany sposób. W tym celu tworzone są odpowiednie rejestry takich danych. Ich prawidłowe funkcjonowanie umożliwia określenie granic nieruchomości, znalezienie jej właściciela czy określenie aktualnego stanu prawnego nieruchomości.
Obecnie w Polsce istnieją dwa takie zbiory. Pierwszy z nich to ewidencja gruntów i budynków. Z tym że – zgodnie z art. 53a prawa geodezyjnego i kartograficznego, do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez pojęcie „kataster” rozumie się tę ewidencję. Drugim rejestrem są księgi wieczyste. O ile ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w celu opisu stanu faktycznego nieruchomości, o tyle księgi wieczyste służą opisaniu stanu prawnego.
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)
Na podstawie art. 2 pkt 8 pgik przez ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości) rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Ewidencja ta obejmuje informacje dotyczące:
• gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty,
• budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych,
• lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.
Ponadto w ewidencji gruntów i budynków wykazuje się:
1) właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części,
2) miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych w pkt. 1,
3) informacje o wpisaniu do rejestru zabytków,