Wszystko o mieszkaniach
Stan prawny na 6 listopada 2007 r.
Marta Marciniak, Agnieszka Sobocińska, Adam Malinowski
Opracowanie merytoryczne Sylwia Gortyńska, Krzysztof Grodzicki
pgp@infor.pl
WYŚLIJ PYTANIE
Rozważania nad kupnem mieszkania zasadniczo ściśle wiążą się z chęcią zrealizowania wymarzonego celu nie tylko pod kątem znalezienia upragnionego lokalu za godziwe pieniądze, ale także z potrzebą załatwienia wszelkich formalności jak najprościej i dogodniej a także, co oczywiste – bez popełniania błędów. Już na samym początku bardzo ważne jest udzielenie sobie odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie pochodzić ma z rynku wtórnego, czy może z pierwotnego, oraz jaką formę władania lokalem chcemy wybrać. Decyzja o rozmiarze i lokalizacji będzie uzależniona od celu, jaki spełnić ma dane mieszkanie. I tak, jeśli nabycie nieruchomości ma być formą inwestycji z przeznaczeniem pod późniejszy wynajem, nie powinno być zbyt duże, a jego atrakcyjność wzmocni położenie blisko sieci komunikacyjnej. W konsekwencji przed udaniem się do pośrednika czy dewelopera lub rozpoczęciem poszukiwań na własną rękę, zawsze warto wiedzieć czego się szuka – od lokalizacji i typu mieszkania, przez jego wielkość i wiek, na cenie kończąc. Z pewnością jednak dobrze jest rozważyć skorzystanie z pomocy fachowych pośredników, gdyż posiadają oni bazy danych umożliwiające porównanie cen, co niejednokrotnie i tak globalnie procentuje, mimo że profesjonaliści za swoje usługi pobierają opłaty.
Przedstawiamy Państwu Poradnik, będący kompleksowym opracowaniem dotyczącym tematyki nabycia mieszkania, które zawiera praktyczne porady i obrazowe przykłady. Szczególny nacisk kładziemy na opisanie praw i obowiązków stron, w tym zajmujemy się tegorocznymi zmianami w prawie spółdzielczym, które zrewolucjonizowały istniejący od kilkudziesięciu lat rynek spółdzielczy w Polsce.
Mieszkanie w spółdzielni
Od 31 lipca 2007 r. możliwość nabycia mieszkania po kosztach budowy stała się możliwa. Nabycie odrębnej własności lokalu przez lokatora uwarunkowana jest złożeniem wniosku i stosownym rozliczeniem finansowym ze spółdzielnią.
Spółdzielca
Do spółdzielni mieszkaniowej mogą zostać przyjęte nie tylko osoby fizyczne, ale także fundacje i partie polityczne. Jednakże szczegółowe warunki potrzebne do uzyskania członkostwa spółdzielni określa jej statut. W praktyce statuty uzależniają uzyskanie członkostwa od zgromadzenia określonej ilości środków finansowych na wkład mieszkaniowy lub na wkład budowlany albo wpłacenia zaliczki na wkład budowlany w wysokości ustalonej przez zarząd spółdzielni.
Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873), członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być każda osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub ta była ograniczona. Nie musi być zatem zdolna do tego, aby samodzielnie kształtować swoją sytuację prawną (nabywać prawa i zaciągać obowiązki). Chodzi również o osoby niepełnoletnie, ubezwłasnowolnione, a nawet upośledzone (członkowie tacy nie mogą jednak zasiadać w organach spółdzielni, a w walnym zgromadzeniu biorą one udział przez swoich przedstawicieli ustawowych).
ZAPAMIĘTAJ
Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie pisemnej deklaracji. Wysokość wpisowego nie może przekraczać wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę.
O uchwale o przyjęciu w poczet członków (lub odmowie) zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu 2 tygodni od dnia jej powzięcia. Także małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. W deklaracji lub w odrębnym pisemnym oświadczeniu można wskazać osobę, której spółdzielnia ma wypłacić udziały w razie śmierci członka.
Założyciele spółdzielni mieszkaniowej, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania. Natomiast przystępujący do istniejących już spółdzielni stają się jej członkami z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię.
Uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta (z reguły przez zarząd) w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. Prawo spółdzielcze dopuszcza jednak wydłużenie tego terminu w statucie spółdzielni. W praktyce w większości spółdzielni wynosi on trzy miesiące.
Prawa członka spółdzielni:
– uczestniczenie w walnym zgromadzeniu lub zebraniu grupy członkowskiej,
– wybieranie i bycie wybieranym do organów spółdzielni (pod warunkiem, że ma pełną zdolność do czynności prawnych),
– otrzymanie odpisu statutu i regulaminów, zaznajamianie się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami ich obrad, lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi,
– żądanie rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności,
– otrzymywanie świadczeń spółdzielni w zakresie jej statutowej działalności.
Statut powinien także wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Decyzje o przyjęciu w poczet członków, jak również decyzje odmowne, są przesyłane zainteresowanym listem poleconym lub bezpośrednio za pokwitowaniem.
Statuty spółdzielni mieszkaniowych określają także sytuacje, w których zarząd nie ma prawa odmówić przyznania członkostwa. Są to najczęściej okoliczności, gdy o przyznanie członkostwa ubiega się osoba, której przysługuje prawo pierwszeństwa po byłym członku (współmałżonku, dziecku, osobie bliskiej wspólnie zamieszkałej) lub wniosek o członkostwo jest związany z nabyciem prawa do lokalu w drodze spadkobrania, darowizny, przetargu, zapisu lub umowy.
Lokatorskie prawo do lokalu
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego daje jego posiadaczowi wyłączne prawo do korzystania z mieszkania. Trwa ono tak długo, jak członkostwo uprawnionego w spółdzielni mieszkaniowej. W statucie lub umowie ustanawiającej to prawo nie można przewidzieć opcji wypowiedzenia stosunku tego prawa.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest specyficznym prawem występującym jedynie w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest ono ściśle powiązane z członkostwem w spółdzielni – nie może bez niego powstać ani istnieć. Ponadto jest to prawo osobiste, niezbywalne oraz niepodlegające dziedziczeniu i egzekucji. Dziedziczeniu nie podlega również roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa, wynikające z umowy o budowę.
Nasza rada
Z członkiem spółdzielni, który ubiega się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia powinna zawrzeć umowę o budowę lokalu. Umowa ta pod rygorem nieważności powinna mieć formę pisemną. Jej treść powinna przede wszystkim zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Dzięki umowie spółdzielnia otrzymuje środki na wybudowanie mieszkania, a członek spółdzielni otrzymuje gwarancję, że dostanie mieszkanie. Aby te gwarancje zostały zrealizowane, umowa o budowę lokalu powinna zawierać także zobowiązanie członka spółdzielni do wniesienia wkładu mieszkaniowego.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może powstać tylko na podstawie umowy o jego ustanowienie, zawartej między spółdzielnią i jej członkiem. W umowie tej spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania przez czas nieoznaczony, a członek do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat określonych w ustawie oraz w statucie spółdzielni. Umowa o ustanowienie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, pod rygorem nieważności, musi być zawarta w formie pisemnej.
ZAPAMIĘTAJ
Po spłacie wszelkich zobowiązań związanych z powstaniem lokalu (łącznie z zadłużeniem kredytowym wraz z odsetkami, które przypadało na dany lokal) członek spółdzielni może wystąpić z żądaniem o przekształcenie swojego prawa w odrębną własność lokalu a spółdzielnia powinna to żądanie spełnić. Koszt wykupu dokonany będzie zgodnie z wartością nominalną lokalu.
Po wybudowaniu lokalu członek spółdzielni może z niego korzystać według swoich potrzeb mieszkaniowych. Musi jednak pamiętać, że mieszkanie nie jest jego własnością. Członek spółdzielni nie może zatem sprzedać mieszkania. Dopuszczalne jest natomiast obciążanie mieszkania. Członek spółdzielni może, co do zasady, je swobodnie wynajmować lub oddawać w bezpłatne używanie. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia – zgodnie z postanowieniami statutu – zwraca osobie uprawnionej zapłacony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część.
Przed przekształceniem należy także spłacić zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych i zwrócić nominalną kwotę kredytu, który odda do budżetu państwa spółdzielnia (jeżeli budowa lokalu była finansowana z pomocą środków publicznych).
Warto zaznaczyć, że w przypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy, osoby bliskie członka spółdzielni, które miały wspólnie z nim zamieszkać w tym lokalu, a więc np. małżonkowie lub dzieci, uzyskują roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu. W takim przypadku uprawniony przyjęty w poczet członków spółdzielni staje się stroną umowy o budowę lokalu.
Spółdzielcza własność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podobnie jak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest ograniczonym prawem rzeczowym. Tutaj także właścicielem mieszkania zawsze jest spółdzielnia. Nie oznacza to oczywiście, że osoba posiadająca własnościowe prawo ma takie same przywileje i obowiązki jak osoba, która ma prawo lokatorskie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozwala bowiem na sprzedaż i darowiznę mieszkania, podlega też dziedziczeniu oraz egzekucji.
PRZYKŁAD
Posiadacz własnościowego prawa do lokalu postanowił oddać je na czas wyjazdu na stypendium naukowe, do bezpłatnego używania swojemu znajomemu. Jego działanie było jak najbardziej legalne, gdyż może on, co do zasady, rozporządzać lokalem w sposób nieograniczony.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione wyłącznie w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni. Do jego ustanowienia dochodzi przez zawarcie umowy między członkiem a spółdzielnią.
Odrębna własność lokalu
Własnościowe prawo nabywa się na podstawie umowy, która pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie. Prawo to może nabyć każdy członek spółdzielni mieszkaniowej, który jest posiadaczem lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu. Posiadacz odrębnego prawa własności nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Właściciel mieszkania lub domu może korzystać z tego prawa w dowolny sposób, oczywiście pod warunkiem, że nie zakłóca spokoju innym osobom. Poza tym może on swoją nieruchomością swobodnie dysponować. Może ją sprzedać każdemu bez jakichkolwiek ograniczeń, a kupujący nie musi starać się o zgodę na nabycie mieszkania. Ponadto własne mieszkanie można podarować drugiej osobie. Nie ma też żadnych ograniczeń w wynajmowaniu go osobom trzecim i w żadnym wypadku nie jest tu potrzebna niczyja zgoda.
Nasza rada
Mieszkanie stanowiące odrębną własność może być również przedmiotem współwłasności, tzn. może należeć do więcej niż jednej osoby, nawet jeśli nie są one spokrewnione. Nie ma więc żadnych przeciwwskazań, aby np. narzeczeni kupili sobie wspólne mieszkanie jeszcze przed ślubem, co w przypadku mieszkań spółdzielczych byłoby niemożliwe.
Z mieszkaniem takim związany jest także udział w tzw. nieruchomości wspólnej, a więc w gruncie oraz w tych częściach budynku, które nie należą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, jak np. strych czy klatka schodowa. Właściciel może korzystać z tych części budynku i decydować o nich, ale ma obowiązek nie tylko ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, lecz musi również uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem części wspólnych. Posiadanie własnościowego mieszkania daje także większe możliwości kredytowe właścicielowi – w dużo łatwiejszy i bardziej dostępny sposób może on bowiem zaciągnąć kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkań.
Czynsze
Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mają obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a także z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Uczestniczą także w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w takich samych wydatkach jak członkowie, natomiast z działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej spółdzielni mogą korzystać odpłatnie, na podstawie umów zawartych ze spółdzielnią.
Za wszystkie opłaty solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Nie dotyczy to oczekiwania na ustanowienie określonego spółdzielczego prawa do lokalu. Odpowiedzialność ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.
Opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca, o ile statut nie stanowi inaczej, przy czym termin statutowy nie może być wcześniejszy.
Spółdzielnia tworzy też fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
Pożytki
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej maja być przeznaczane na pokrywanie wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej. Takie same zasady obowiązują, gdy spółdzielnia zaciąga kredyt, który ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na użytkowaniu wieczystym lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział spółdzielni we współwłasności tej nieruchomości, a osoby niebędące członkami spółdzielni lub członkowie spółdzielni są uprawnieni z tytułu spółdzielczych praw do lokali w budynku na użytkowanym gruncie lub w budynku stanowiącym współwłasność spółdzielni lub zawarto z tymi członkami umowy o budowę lokali na tym gruncie albo nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni.
Skutki niepłacenia czynszu
Osoba, która nie płaci czynszu za mieszkanie, musi liczyć się z pozbawieniem członkostwa w spółdzielni, a nawet z eksmisją. Spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej decydują się także na kierowanie wniosków do Krajowego Rejestru Dłużników. Do wpisania do KRD wystarczy posiadanie 200 zł długu, który powinien być uregulowany na przynajmniej 60 dni przed wpisaniem do rejestru. Dlatego dobrze jest zawrzeć porozumienie ze spółdzielnią i na przykład próbować rozłożyć dług na raty. Brak środków w funduszach spółdzielni sprawia, że często sięgają one do portfeli spółdzielców, którzy regularnie płacą czynsz – podnoszą stawki za różnego rodzaju fundusze remontowe czy za eksploatację budynku. Windykacja długów rozpoczyna się od kilku upomnień członka spółdzielni. W upomnieniu powinna znaleźć się informacja o wysokości długu oraz obłożeniu go karnymi odsetkami. Spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo do uchwalania tych odsetek w dowolnej wysokości, nawet 100% rocznie.
ZAPAMIĘTAJ
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa w ciągu sześciu miesięcy od doręczenia decyzji o wykluczeniu spółdzielni, chyba, że przed upływem tego terminu nastąpi zbycie tego prawa.
Jeżeli dłużnik nie może lub nie chce zapłacić zaległego czynszu, zarząd spółdzielni może skierować wniosek do sądu o zasądzenie należności i wyznaczenie komornika. Większość wyroków sądu, jeśli chodzi o windykację wierzytelności, jest wydawana jako wyroki zaoczne. W ciągu 7 dni od otrzymania takiego wyroku dłużnik może złożyć sprzeciw i zawnioskować do sądu o tzw. przywrócenie terminu rozprawy. Jeśli sąd uzna argumenty dłużnika za słuszne, rozprawa zostanie powtórzona w obecności dłużnika.
Jeżeli powyższe działania spółdzielni nie pomogą i dłużnik nie rozpocznie spłaty zadłużenia, wierzyciel, czyli spółdzielnia, może zwrócić się do sądu o nakaz eksmisji. Spółdzielnia musi przedtem pozbawić go członkostwa. Jeśli sąd orzeknie nakaz eksmisji, dalsze kroki podejmie już komornik. Najpierw zwróci się on do dłużnika o dobrowolne opuszczenie mieszkania. Gdy ten odmówi, komornik zrobi to siłą, w asyście straży miejskiej bądź policji. Procedura eksmisyjna jest jednak długotrwała a w Polsce zakazana jest eksmisja na bruk. Każda gmina musi zapewnić osobom, które podlegają eksmisji, mieszkania zastępcze lub socjalne, dlatego w praktyce nie zdarza się często.
Wykluczenie ze spółdzielni
Jeżeli członek spółdzielni nie przestrzega statutu lub świadomie działa na jej szkodę, spółdzielnia może go wykluczyć. Wcześniej musi jednak wysłuchać jego argumentów. Na uchwałę o wykluczeniu przysługuje odwołanie do sądu okręgowego. Sąd będzie wtedy badał m.in., czy przyczyny wykluczenia były zapisane w statucie i czy faktycznie wystąpiły.
Wykluczenie ze spółdzielni:
– decyzję w sprawie wykluczenia spółdzielcy podejmuje rada nadzorcza spółdzielni lub walne zgromadzenie spółdzielców,
– na decyzję tę przysługuje odwołanie do izby cywilnej sądu okręgowego właściwego ze względu na miejsce siedziby spółdzielni,
– przed podjęciem uchwały o wykluczeniu lub wykreśleniu spółdzielca powinien zostać wysłuchany,
– wykluczenie i wykreślenie są skuteczne dopiero od chwili doręczenia spółdzielcy uchwały wraz z uzasadnieniem zawierającym dokładne przyczyny podjęcia decyzji.
Wykreślenie z rejestru
Członek, który nie wykonuje obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie go z rejestru członków spółdzielni. Przyczyny wykreślenia także powinny być bliżej określone w statucie spółdzielni. Członek może zostać wykreślony ze spółdzielni np. w przypadku jego całkowitego ubezwłasnowolnienia przed podpisaniem umowy o realizację prawa do lokalu i braku działania opiekuna, bez którego dalsze prowadzenie programu inwestycyjnego byłoby poważnie utrudnione. Jeżeli spółdzielnia chce wykreślić swojego członka, to musi to zrobić według tej samej procedury, jaka obowiązuje w przypadku wykluczenia członka spółdzielni.
Kontrola działań spółdzielni
Członkowie spółdzielni mieszkaniowych, którzy czują się pokrzywdzeni bezprawnymi uchwałami, czy bezmyślnymi zapisami w statutach, mogą zaskarżyć je do sądu. Mogą to zrobić w ciągu sześciu tygodni od dnia walnego zgromadzenia, które podjęło daną uchwałę. Uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni czy mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu.
Skutki nowelizacji
Po zmianach wprowadzonych na mocy ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. nr 125, poz. 873) lokatorzy mieszkań spółdzielczych mogą nabyć je na własność za kilka lub kilkanaście złotych. Przy uwłaszczeniu nie trzeba już dopłacać za modernizację i remonty, natomiast prezesów można ukarać grzywną za celowe blokowanie przekształceń. Po nowelizacji spółdzielcy mogą przekształcić mieszkania lokatorskie na znacznie korzystniejszych warunkach. Żeby otrzymać odrębną własność takiego lokalu, nie trzeba wpłacać na konto spółdzielni różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wielkością wkładu mieszkaniowego. Są to sumy wynoszące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Zamiast tego lokatorzy zapłacą kilkadziesiąt złotych, co będzie stanowiło równowartość nominalnej ceny mieszkania.
Obniżone zostały stawki wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy przekształcającej prawo lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe w odrębną własność (z 1/3 na 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę). Spółdzielcy nie ponoszą kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Spółdzielczego prawa do lokalu nie można ustanawiać w nowo wybudowanych blokach.
Nowelizacja prawa mieszkaniowego przewidziała przywrócenie własności lokalu osobom, których prawo własności zostało z mocy prawa przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustawą z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach.
PRZYKŁAD
Członek spółdzielni miał prawo własności garażu i prawo to zostało przekształcone w ograniczoną spółdzielczą własność, zgodnie z nowelą może teraz odzyskać własność na dogodniejszych warunkach niż pozostali członkowie.
Po nowelizacji uchwałę o podziale spółdzielni mogą podjąć tylko członkowie, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnianą organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią jej majątku (np. blok). Budynki muszą przy tym znajdować się na gruntach, które mają uregulowany stan prawny. Uchwała w sprawie podziału jest podejmowana większością głosów. Spółdzielcy mogą dzięki temu sprawdzić, czy w związku z przekształceniami organizacyjnymi nie dochodzi do nadużyć. W sprawie sposobu podziału musi wypowiedzieć także walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni. Odmowa będzie uzasadniona wyłącznie ważnymi interesami gospodarczymi dotychczasowej spółdzielni lub istotnymi interesami jej członków. W razie gdy walne zgromadzenie nie zgodzi się na podział lub w ogóle nie podejmie decyzji w trzymiesięcznym terminie, spółdzielcy będą mogli wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia.
Zgodnie z prawem
art. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
1. Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.
2. Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
3.Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
4. Wysokość wpisowego nie może przekraczać wysokości 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. nr 200, poz. 1679, z 2004 r. nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. nr 157, poz. 1314).
5. Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.
art. 5 § 1 ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 z późn. zm.)
Statut spółdzielni powinien określać:
1) oznaczenie nazwy z dodatkiem „spółdzielnia” lub „spółdzielczy” i podaniem jej siedziby;
2) przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony;
3) wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie; jeżeli statut przewiduje wnoszenie więcej niż jednego udziału, może określać ich górną granicę;
4) prawa i obowiązki członków;
5) zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków;
6) zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
7) zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
8) zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.
Mieszkanie od pośrednika
Rola agenta pośredniczącego przy nabyciu mieszkania jest naprawdę ważna, ma on bowiem urealnić zarówno nasze oczekiwania, jak i cenę nieruchomości, jeśli jest wyższa niż rynkowa. Korzystanie z takich usług pozwala także oszczędzić na czasie poszukiwań.
Umowy pośrednictwa
We wstępie wspominaliśmy już o tym, że nad czym powinniśmy zastanowić się przed udaniem się do pośrednika (od okolicy zaczynając, a na cenie kończąc). Z usług pośrednika najczęściej korzystamy przy poszukiwaniach na rynku wtórnym. Trzeba wiedzieć, że pośrednik to z założenia profesjonalista dbający o swoje interesy. Umowa z pośrednikiem zawiera „sankcje” finansowe za złamanie umowy, poza tym należy mieć świadomość, że podobne prowizje pośrednik zbiera od sprzedających, więc może zbadać kupującego, wypytując sprzedającego.
ZAPAMIĘTAJ
Umowa pośrednictwa, pod rygorem nieważności, powinna być zawarta w formie pisemnej i zawierać następujące zapisy: informację o posiadanej licencji zawodowej przez pośrednika, informację o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej oraz określać wysokość wynagrodzenia należnego pośrednikowi (najczęściej jest to procent od wartości transakcji, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by była to sztywno określona kwota).
Dlatego najlepiej zawierać umowę z pośrednikiem bez zastrzegania wyłączności oraz przewidzieć mechanizmy niezwłocznego informowania pośrednika o przedstawionej ofercie, które pozwolą uniknąć zarzutu zawarcia umowy poza wiedzą pośrednika.
){kind=link}
Klauzula wyłączności
Umowy pośrednictwa mogą być zawierane z klauzulą wyłączności. Przez klauzulę wyłączności zamawiający powierza wykonywanie usługi pośrednictwa jedynie wybranemu pośrednikowi. Zamawiający nie może więc zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży tej samej nieruchomości z innym pośrednikiem. Z kolei pośrednik – jeśli zawarł umowę z klauzulą wyłączności – powinien eksponować daną nieruchomość – w ogłoszeniach prasowych, Internecie, tak aby jak najskuteczniej znaleźć nabywcę. Umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie. Należy w niej wskazać pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Ponadto należy też zamieścić oświadczenie pośrednika o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Umowę pośrednictwa należy zawrzeć na określony czas.
Co gwarantuje pośrednik
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2007 r. nr 69, poz. 468) mówi, że przy wykonywaniu działalności zawodowej pośrednik zobowiązany jest stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, musi kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności pośrednictwa wykonywać ze szczególną starannością. W swojej pracy kieruje się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności.
W ramach prowizji pośrednik powinien:
• dokonać prezentacji mieszkania,
• sprawdzić stan prawny nieruchomości,
• wziąć udział w negocjacjach,
• przygotować umowę przedwstępną,
• wyliczyć wszelkie opłaty notarialne i sądowe,
• skompletować dokumenty niezbędne do przeniesienia własności,
• być obecny przy podpisywaniu aktu notarialnego i przekazywaniu mieszkania.
Ustawodawca określa, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie „zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach”. Oznacza to, że strony mogą dowolnie uzgodnić wysokość wynagrodzenia i zapisać to w umowie.
Umowa przedwstępna
Ważnym etapem prowadzącym do zakupu mieszkania jest umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna przy sprzedaży nieruchomości może być zawarta w każdej formie (również ustnej), jednakże dla celów dowodowych powinna być zawarta w formie pisemnej.
Istotne elementy umowy przedwstępnej to przedmiot i cena sprzedaży. Natomiast dodatkowe elementy to termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek lub zaliczka, termin przekazania lokalu kupującemu. Należy pamiętać, by w umowie przedwstępnej zawrzeć informację o sposobie i terminie płatności w celu uniknięcia nieporozumień przy zawieraniu umowy ostatecznej.
Nasza rada
Jeśli kupujemy mieszkanie z wyposażeniem, pamiętajmy, aby już na etapie umowy przedwstępnej spisać wszystkie elementy wyposażenia i umeblowania pozostające w mieszkaniu.
Zaliczka to tylko ślad zawarcia umowy. Jest zwracana w nominale, gdy do umowy przyrzeczonej nie dochodzi. Zadatek natomiast jest formą wzmocnienia umowy przedwstępnej (nie musi być w formie pieniężnej, może to być np. pierścionek z brylantem). Zwyczajowo stanowi on 10% ceny. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu w poczet świadczenia strony, która go dała, zaś jeśli zaliczenie nie jest możliwe, ulega zwrotowi. W razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy strony kupującej zadatek zatrzymuje strona, która go przyjęła (sprzedający), a gdy do umowy nie dochodzi z winy strony sprzedającej, to jest ona zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Strony mogą uzgodnić inny sposób postępowania z zadatkiem. Zadatek powinien być również zwrócony, gdy do umowy nie dochodzi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.
PRZYKŁAD
Sprzedający zawarł na piśmie umowę przedwstępną sprzedaży lokalu. Kupujący wpłacił mu zadatek – 10% wartości lokalu. Inna osoba zaoferowała znacznie wyższą cenę i sprzedający chciałby od umowy odstąpić.
Zadatek jest zabezpieczeniem na wypadek, gdyby kupujący lub sprzedawca chciał od umowy odstąpić lub zmienić jej postanowienia. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W tym przypadku kontrahent może żądać kwoty w wysokości 20% wartości lokalu.
Zawarcie umowy przedwstępnej odnosi też taki skutek, że jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może być w każdym czasie za zgodą obydwu stron rozwiązana. „Mocniejsze” skutki wywołuje umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem. Wówczas, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej – druga ma prawo zażądać zawarcia tej umowy.
Umowa przenosząca własność
W zależności od tego, czy przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy też mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, sprzedający muszą przedstawić konkretne dokumenty.
Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego potrzebne będą:
• dokument nabycia prawa (w zależności od sposobu nabycia – to np. akt notarialny zakupu, zamiany czy przydział spółdzielczego własnościowego prawa),
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej służące do sprzedaży (musi ono zawierać datę wystawienia, a jeśli nie ma daty ważności, to jest ono ważne 3 miesiące, do kogo należy to prawo, musi być określone położenie lokalu, metraż, nr KRS spółdzielni i podpisy 2 członków zarządu),
• jeśli na spółdzielcze własnościowe prawo jest założona księga wieczysta, to do sprzedaży będzie niezbędny odpis z tej księgi.
Do sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość należy przedstawić:
• dokument nabycia (akt notarialny zakupu, zamiany, darowizny),
• odpis z księgi wieczystej.
Gdy sprzedający wszedł w posiadanie lokalu drogą dziedziczenia, to będzie musiał przedstawić notariuszowi prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego mówiące o tym, że podatek został zapłacony lub był nienależny.
Jeśli właściciel mieszkania lub osoba kupująca nie może być obecna przy podpisywaniu aktu notarialnego, może wyznaczyć pełnomocnika do tej czynności. Do przeniesienia własności nieruchomości (lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) pełnomocnictwo musi być udzielone w formie aktu notarialnego.
ZAPAMIĘTAJ
Każda ze stron może w ciągu roku, licząc od dnia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wystąpić do sądu z odpowiednim powództwem, które zmierzać będzie do zastąpienia wyrokiem brakującego podpisu na notarialnej umowie ostatecznej.
Do dnia zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie z właściwego urzędu, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany. Jest to procedura standardowa, nie oznacza jednak, że jeśli kupujący wyrazi na to zgodę, to sprzedający nie może, jeszcze jakiś czas być w mieszkaniu zameldowany (np. do dnia przekazania mieszkania). Jednak dla bezpieczeństwa kupującego należałoby w akcie notarialnym zobowiązać sprzedającego, że wymelduje się do dnia przekazania lokalu, a na wypadek, gdyby tego zobowiązania nie dotrzymał, wprowadzić zapis mówiący o tym, że sprzedający udziela kupującemu pełnomocnictwa do wymeldowania wszystkich osób zameldowanych w lokalu, przy czym wymeldowanie to nie może nastąpić wcześniej, niż w dniu określonym jako dzień przekazania lokalu.
Nasza rada
W przypadku zakupu domu (lub jego części) istotne są też umowy z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorientować, czy wszystkie instalacje (w tym szczególnie gazowa i elektryczna) są właściwie wykorzystywane. Zdarza się, że np. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane bez odpowiednich atestów.
Zapłata ceny
Dużo niepokoju zarówno u kupujących, jak i sprzedających wywołuje termin i sposób zapłaty ceny. Jeśli kupujący podpiera się kredytem hipotecznym, to możliwy jest jedynie przelew ceny na konto sprzedającego po podpisaniu aktu, gdyż kupujący udaje się z wypisem aktu do kredytującego banku, po czym bank przelewa środki na konto zbywcy. Jeśli zakup dokonywany jest ze środków własnych kupującego, wówczas może on dokonać przelewu przed podpisaniem aktu lub po jego podpisaniu. Jeśli dyspozycja przelewu będzie zrobiona po zawarciu aktu, wówczas notariusz zabezpieczy sprzedającego wprowadzając zapis, w którym to kupujący zostaje zobowiązany zapłacić ustaloną kwotę do wskazanego dnia i co do tego zobowiązania poddaje się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Upraszcza to egzekucję poprzez uprawnienie wierzyciela do wystąpienia z wnioskiem o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, co umożliwia pominięcie procesu sądowego.
Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawiają się oferty mieszkań z różnymi obciążeniami, głównie hipotecznymi. Procedura nabywania lokali z takim obciążeniem jest uzależniona od wysokości obciążenia i tego, czy zapłata ceny będzie ze środków własnych, czy też kupujący będzie posiłkował się kredytem.
W przypadku gdy kupujący posiłkuje się kredytem i bank żąda ustanowienia hipoteki, najprościej jest, by do aktu notarialnego kupujący przedstawił umowę kredytową i wniosek z banku o ustanowienie hipoteki, aby na wniosek kupującego o ustanowienie hipoteki zrobił to notariusz przy akcie przeniesienia własności. Kupujący może to zrobić osobiście po akcie notarialnym, składając wniosek z załączonym aktem notarialnym oraz oświadczeniem kredytującego banku w wydziale ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym.
Wydanie lokalu
Ostatnim etapem wieńczącym udany zakup jest przekazanie lokalu kupującemu przez dotychczasowego właściciela. Dobrze, jeśli strony sporządzą protokół przekazania, który będzie obejmował numery i stany liczników energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody oraz ciepła. Z protokołem i aktem notarialnym udajemy się do siedziby dostawcy mediów, celem podpisania umowy (energia elektryczna, gaz) oraz rozliczenia się ze sprzedającym zgodnie ze stanem zużycia wskazanym w protokole. Potem pozostaje udanie się do zarządcy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni celem rozliczenia zużycia wody i ciepła według wskazań liczników.
Zgodnie z prawem
art. 180 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm)
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Mieszkanie u dewelopera
Deweloperzy zazwyczaj rozpoczynają sprzedaż lokali w budynkach, które dopiero mają powstać. Podpisanie umowy, z której wynika konieczność zapłaty choćby ułamkowej kwoty wartości przyszłej nieruchomości budynkowej czy lokalowej, daje im najwięcej korzyści.
Umowy deweloperskie można podzielić na co najmniej sześć rodzajów, tj. rezerwacyjne; zobowiązujące zawierane na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2004 r. nr 141, poz. 1942); zobowiązujące, podobne do poprzedniego typu; przedwstępne; rozporządzające, będące dopełnieniem umów zobowiązujących (zawierane, gdy lokal został już wybudowany i stanowi odrębną własność); zobowiązująco-rozporządzające uzupełniające umowy przedwstępne (zawierane, gdy lokal został wybudowany i stanowi odrębną własność). Wszystkie one mogą być zawierane zarówno w obrocie powszechnym (z konsumentami) jak i profesjonalnym, tzn. między przedsiębiorcami.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w k.c. ani w żadnej innej ustawie. Tego rodzaju kontrakt klient zawiera z deweloperem albo z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, kiedy inwestycja jest w fazie planowania. Deweloperowi oprócz innych, np. finansowych, korzyści daje ona możliwość sprawdzenia, z jak dużym zainteresowaniem spotka się przedsięwzięcie. Przeważnie umowa zobowiązuje do zawarcia którejś z pozostałych umów deweloperskich. Stanowi też, że przyszły kupujący wniesie opłatę rezerwacyjną, która nie ma być ekwiwalentem jakiegokolwiek zobowiązania dewelopera, lecz jedynie stanowi rodzaj kaucji na zabezpieczenie. Opłata rezerwacyjna najczęściej nie podlega zwrotowi, kiedy klient rezygnuje z zawarcia kolejnej umowy mimo spełnienia przez dewelopera zapowiedzianych warunków i dotrzymania założonych terminów.
Umowa z deweloperem
Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji inwestycji. Treść oferty wiąże oferenta i dlatego trzeba zwrócić uwagę, żeby znalazła się w treści podpisywanej z deweloperem umowy.
Przedwstępna w akcie
Wszystkie umowy deweloperskie poprzedzające tę, która przenosi własność budynku czy lokalu, mają charakter niejako przygotowawczy. Celem jest takie związanie stron, by nie mogły bezkarnie, po miesiącach czy latach uczestniczenia w budowie, znaleźć sobie w ostatecznym momencie nowego kontrahenta. Deweloper z przyszłym kupującym może zawrzeć albo którąś z umów zobowiązujących, a w jej wykonaniu umowę rozporządzającą, przenoszącą na klienta własność wyodrębnionego lokalu, albo umowę przedwstępną i zobowiązująco-rozporządzającą. Różnica między obydwiema drogami dochodzenia do własności nieruchomości jest z pozoru niewielka, ale dla klienta najbezpieczniejsza wydaje się umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Jedynie ona, o ile czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (szczególnie co do formy), daje prawo dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej – nawet jeśli deweloper chciałby z tego zrezygnować.
Umową przyrzeczoną powinna być w wypadku nabywania nieruchomości umowa sprzedaży oznaczonego, przyszłego budynku lub lokalu użytkowego czy umowa ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu i przeniesienia tego prawa przez dewelopera na kupującego. Forma aktu notarialnego jest tu potrzebna nie dla ważności umowy, ale dla uczynienia jej skuteczną (jedynie bowiem zastosowawszy formę szczególną konieczną dla umów przenoszących własność nieruchomości strona – zgodnie z art. 390 § 2 k.c. – uzyskuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość dochodzenia go przed sądem). Tymczasem deweloperzy potencjalnym nabywcom oferują z reguły umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej zastrzegając, że dopiero sprzedaż – po odbiorze lokalu – odbędzie się przed notariuszem. Używają niekiedy na poły fałszywego argumentu, że dodatkowy akt notarialny podraża transakcję. I choć to prawda, że trzeba ponieść jego koszty, to jednak korzyści wynikające z tego wydatku mogą okazać się nieocenione. Nie wolno zapominać, że umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej pozwala niedoszłemu kupującemu w najlepszym razie domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyby deweloper nie chciał zawrzeć umowy ostatecznej. Jeśli przedsiębiorca, który miał powód sądzić, że kupi lokal, starał się o kredyt, to wolno mu byłoby starać się o pokrycie poniesionych z tego tytułu kosztów. Nie będzie mógł domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność upatrzonego lokalu lub budynku.
){kind=link}
Sprawdzanie dewelopera
Jedną z rzeczy, którą zawsze warto sprawdzać, przystępując do transakcji, jest sytuacja kontrahenta. Dlatego pierwszy ruch powinien polegać na sprawdzeniu dewelopera w KRS – czy dane ujawnione tam zgadzają się z zapisanymi np. na blankietach korespondencji i co jeszcze o nim wiadomo. Gdy deweloper jest wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, konieczne jest przyjrzenie się aktualnemu z niej wypisowi. Pozwoli to również ustalić, jaki ów przedsiębiorca ma zakres działalności i czy nie przekracza go – jeżeli mamy do czynienia z nową spółką cywilną.
Inwestujący w budynek czy lokal nie może też godzić się na zawarcie umowy przedwstępnej czy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, w której budujący nie oświadczyłby, że nie toczy się w stosunku do niego postępowanie upadłościowe, że nie jest stroną układu ani nie został postawiony w stan likwidacji (ten ostatni warunek nie dotyczy osób fizycznych wpisanych do ewidencji działalności gospodarczej; tacy przedsiębiorcy jedynie zaprzestają działalności i są w gminie wykreślani). Gdyby bowiem w stosunku do dewelopera toczyło się postępowanie upadłościowe albo gdyby został on postawiony w stan likwidacji, to uniemożliwiałoby to nawet sprawne dochodzenie od niego zwrotu wpłaconych mu na inwestycję kwot, ponieważ po przyjęciu wniosku o upadłość sąd zabezpiecza majątek dłużnika i niedoszły nabywca lokalu trafiłby jedynie do kolejki wierzycieli, a skutkiem tego odzyskałby zapewne tylko część przelanych na konto dewelopera kwot.
PRZYKŁAD
Przy zawieraniu umowy z deweloperem, deweloper oświadcza, że w stosunku do niego nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest stroną postępowania układowego ani nie został postawiony w stan likwidacji.
Równie przydatna jest klauzula o braku zaległości podatkowych i wobec ZUS. Może ona świadczyć, że w chwili podpisywania umowy deweloper nie ma poważnych kłopotów finansowych, choć warto mieć świadomość, że prawdziwe problemy i niebezpieczeństwa bywają zlokalizowane poza umową. Otóż deweloper może się zadłużyć już po jej zawarciu i np. ustanowić jedną lub wiele hipotek na gruncie, na którym stawiany jest budynek. Optymalna jest sytuacja, w której nieruchomość jest wolna od obciążeń, o czym deweloper zapewne natychmiast zapewniłby w umowie.
PRZYKŁAD
Deweloper oświadcza, że w dziale III (obciążenia) i w dziale IV (hipoteki) księgi wieczystej KW nr .... prowadzonej dla nieruchomości określonej w § .... niniejszej umowy nie ma żadnych wpisów.
Deweloperzy niechętnie podają informację o obciążeniach. Ale nawet jeśli budująca firma poda w umowie lub później, że ustanowiła hipotekę na rzecz banku kredytującego inwestycję, to nie można zapominać, że zawsze jest to spore niebezpieczeństwo dla kupującego. Bo gdyby nawet deweloper zobowiązał się do spowodowania wykreślenia tego zabezpieczenia przed oddaniem lokalu, to i tak może nie dotrzymać obietnicy, jeśli np. wcześniej upadnie. Wówczas kupujący musiałby spłacić hipotekę i cała inwestycja stałaby się nie tylko nieopłacalna, ale dla niejednego rujnująca. Co więcej, w przypadku umów przedwstępnych zawartych w zwykłej formie pisemnej, kupujący nie będzie mógł wyegzekwować postanowień o wykreśleniu hipoteki. Pozostanie mu odstąpienie od umowy i gdyby deweloper nie chciał zwrócić otrzymanych sum, musiałby się o nie jeszcze procesować. A jeśliby na domiar złego ogłoszono upadłość dewelopera, kupujący trafiłby wraz z innymi wierzycielami do kolejki po swoje pieniądze. Mimo to zawsze warto prosić o dostarczenie zgody banku – już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej – na wykreślenie hipoteki w odpowiednim momencie, choć nie chroni to kupującego przed ryzykiem późniejszego zadłużania się dewelopera i ustanowienia kolejnych hipotek. Nie oznacza ciążenia w księdze wieczystej np. na ustanowienie służebności na rzecz zakładu energetycznego. Jest to bowiem konieczne dla funkcjonowania jego budynku czy lokalu, i budynków sąsiednich.
Działka pod budowę
Lokalizacja budynku to nie tylko adres. Konieczne jest oznaczenie nieruchomości, na której powstanie. A może ona składać się z jednej lub wielu działek. Dlatego niezbędne jest podanie w umowie (np. przedwstępnej) i numeru księgi wieczystej, i numerów działek, na których ma być zlokalizowany budynek, w którym lokal ma zamiar nabyć kupujący.
PRZYKŁAD
Deweloper zobowiązuje się wybudować na działkach, które powstaną z podziału działki nr ...., objętej księgą wieczystą KW nr .... budynek opisany w .... (np. załączniku nr .... do niniejszej umowy). W budynku tym będzie się znajdował lokal użytkowy (lokale użytkowe) opisany w § .... niniejszej umowy.
Jeżeli działki mają być wydzielone jako odrębna nieruchomość, to stosowne plany powinny być załącznikami do umowy, a sam kontrakt powinien klarownie określać stan, do którego ma doprowadzić deweloper – z podaniem terminu, do jakiego to nastąpi, sposobu uregulowania stanu prawnego nieruchomości i określeniem dokumentów, które będą stanowiły podstawę zmian aktualnego stanu rzeczy. Wszystko to powinno znaleźć się np. w załączniku opisującym szczegółowo nieruchomość gruntową, na której ma być posadowiony budynek zawierający sprzedawany lokal. Najlepiej dla kupującego jest, gdy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której będzie budował. Wówczas musi to być zaznaczone w umowie.
PRZYKŁAD
Deweloper oświadcza, że jest właścicielem działek budowlanych położonych w Dużym Mieście przy ul. Nowopowstałej o łącznej powierzchni .... m2, oznaczonych w ewidencji gruntów numerami ...., ..... i .... z obrębu .... Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Dużego Miasta Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi: KW nr .... i KW nr ....
lub
Deweloper oświadcza, że nabył udział .... (np. 1/5) w prawie użytkowania wieczystego na podstawie umowy .... (data), zawartej w kancelarii notarialnej .... (nazwa, adres), o numerze .... (w repertorium kancelarii).
Deweloper, który jest właścicielem gruntu, powinien okazać dokumenty świadczące o tym – wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny.
Nie wolno zapominać, że konieczne jest pozwolenie na budowę. Dlatego deweloper nie tylko powinien zapewnić o tym, że posiada taką decyzję, lecz również udostępnić kontrahentowi jej treść wraz z klauzulą mówiącą o ostateczności pozwolenia. Możliwe są też klauzule mówiące o przeniesieniu pozwoleń na budowę na podwykonawcę, przy czym deweloper zawsze powinien pokazywać kontrahentowi dokumenty, z których wynikają owe prawa. Nie wolno też zapominać, że zawieranie jakiejkolwiek umowy o przyszły lokal z przedsiębiorcą, który nie ma pozwolenia na budowę ani decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, obarczone jest dużym ryzykiem i często lepiej jest poszukać innej firmy, która zakończyła już wszystkie formalności.
Opis budynku i lokalu
Do umowy powinien być dołączony szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku. Podobnie jak każda zmiana powierzchni powinna pociągać za sobą zmianę ceny. Tymczasem deweloperzy nierzadko zapisują, że zmiana ceny będzie miała miejsce jedynie wtedy, kiedy lokal po wybudowaniu będzie się różnił od opisanego w umowie (będzie mniejszy) o określony odsetek powierzchni (np. o 3%). Umowy zarówno o charakterze zobowiązującym, jak i rozporządzającym powinny jak najprecyzyjniej określać zarówno budynek, jak i lokal. Należy szczegółowo regulować standard techniczny, a także opisywać materiały, z jakich będzie wykonany przedmiot transakcji. W przeciwnym razie kupujący zawsze może być narażony na żądanie dopłat za dowolne urządzenia – nawet za wentylację czy ocieplenie, a użyte przez budujących materiały będą nie tyle dobre, co tanie. To samo dotyczy wykończenia. Jego parametry powinny być opisane precyzyjne, najlepiej z określeniem producentów. W przeciwnym razie może się okazać, że ustne zapewnienia o znakomitej jakości były tylko zabiegiem przyciągającym klienta, a ten – nie mając odpowiednich postanowień w umowie – nie będzie mógł zakwestionować użycia za relatywnie duże pieniądze tandetnych okien, drzwi czy pokrycia podłóg.
Warto jest też zamieścić w umowie klauzulę pozwalającą kupującemu zmienić w określonych warunkach standard budynku czy lokalu.
PRZYKŁAD
Nabywca ma prawo – po uzgodnieniu z deweloperem i za zgodą autora projektu – zmienić standard lokalu, o ile będzie to zgodne z prawem budowlanym i normami technicznymi, a także nie naruszy praw osób trzecich (np. innych nabywców lokali w tym budynku).
Ustalenie ceny
Najkorzystniejsza dla kupującego jest stała cena za metr kwadratowy lokalu określona w złotych. I nie ma przeszkód, by taką teraz stosować, ponieważ inflacja jest niska. Deweloperzy przejawiają jednak skłonność do proponowania cen zmiennych, ponieważ rosną ceny nieruchomości i w ten sposób starają się zapewnić sobie możliwie najwyższy zysk. Warto jednak pamiętać, że zapisanie sposobu obliczania ceny tak, że musi ona rosnąć, nie zmobilizuje dewelopera do szybkiego zakończenia budowy i spowoduje, że trudno będzie przewidzieć ostateczny koszt lokalu. Nie ma jednak nic nielojalnego wobec klienta w ustaleniu, że w razie zmiany stawki VAT obowiązującej przy kupnie nieruchomości cena stosownie się zmieni. Na razie jednak takie postanowienie nie ma wielkiego sensu, ponieważ za lokale użytkowe i tak podatek ten wynosi 22% i nie wydaje się, by mógł w nowym roku zostać obniżony.
PRZYKŁAD
Cena netto 1 m2 powierzchni lokalu użytkowego określonego w § .... niniejszej umowy wraz z udziałem w prawie własności (lub wieczystego użytkowania) gruntu oraz w nieruchomości wspólnej wynosi .... zł (słownie .... złotych). Do ceny tej należy doliczyć 22% VAT.
Nie jest nieuczciwe (choć dla kupującego nie jest to najlepsza perspektywa) umieszczenie w umowie postanowienia, że cena lokalu wzrośnie w razie skoku cen robót budowlano-montażowych np. o co najmniej 2%. Trzeba uważać, by nie podpisać postanowienia mówiącego, że wszystkie, nawet zapłacone już raty będą waloryzowane. Dobrze jest również wynegocjować, że kupujący nie płaci całej należności (ostatniej raty) na kilka tygodni lub choćby dni przed podpisaniem aktu notarialnego, co deweloperzy – dla swej wygody – proponują nader często. Ważne jest też, by nie płacić wszystkiego, jeżeli lokal ma wady, które deweloper powinien niezwłocznie usunąć.
PRZYKŁAD
Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu określonego w § .... niniejszej umowy, chyba że lokal będzie miał wady określone w protokole odbioru.
Warunkiem zapłaty kolejnych rat w wysokości i terminach ustalonych w harmonogramie jest wykonanie prac zgodnie z harmonogramem. Gdyby określony etap nie został zakończony w terminie, nabywca ma prawo powstrzymać się z dokonaniem wpłaty bez ponoszenia konsekwencji wynikających z opóźnienia. Ponieważ strony przeważnie postanawiają, że zapłata za budowany lokal nastąpi w ratach, w terminach określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik do umowy, warto pamiętać, że kwoty poszczególnych zaliczek nie powinny przekraczać wskazań zdrowego rozsądku. Nie powinno się więc płacić 15% całej ceny lub więcej przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ponieważ nie ma to żadnego uzasadnienia z wyjątkiem tego, że deweloper chce zarobić jak najszybciej jak najwięcej. Trzeba je też koniecznie powiązać z zakończeniem kolejnych etapów budowy.
Należy unikać ustalenia, zgodnie z którym deweloper rozlicza się na podstawie kosztorysu powykonawczego. Jest to bowiem najprostsza droga do zawyżania cen. I, co gorsza, kupujący do końca nie wie, ile lokal będzie kosztował. Poza tym w ten sposób na niego przerzucane jest ryzyko gospodarcze związane z każdą podwyżką cen materiałów i usług budowlanych. Nie bez znaczenia jest doprecyzowanie, czy wpłacane na początku kwoty stanowią zadatek czy zaliczkę. Otrzymany zadatek bowiem – w razie niewykonania umowy przez drugą stronę – można zatrzymać i od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu. Temu zaś, kto go dał, wolno w takiej sytuacji żądać kwoty dwukrotnie wyższej.
Dobrym, bo uczciwym, rozwiązaniem wydaje się też korzystanie przy płaceniu za lokal z rachunku powierniczego.
Terminy
W umowie rezerwacyjnej można określić termin zakończenia budowy, wymieniając kwartał roku. W dalszych umowach powinno się jednak dokładniej określać tę chwilę, podobnie jak i termin rozpoczęcia budowy. Ten ostatni ma to znaczenie, że pozwala kontrolować postęp prac i dotrzymywanie kolejnych terminów. Deweloperzy najczęściej zobowiązują się do zakończenia budowy z upływem określonej liczby miesięcy od jej rozpoczęcia, dlatego można zdefiniować w umowie tę chwilę – zgodnie z prawem budowlanym – jako podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy i oznaczyć ów dzień przez upływ określonego czasu od uzyskania pozwolenia na budowę. Strony powinny też zapisywać, w jakich warunkach terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy mogą zostać przesunięte.
Prawo odstąpienia
Prawo odstąpienia pozwala jednej lub obu stronom w określonych sytuacjach, np. z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, czy nawet bez pojawienia się obiektywnych przesłanek zakończyć łączącą je umowę. Zawarowanie prawa odstąpienia ma oczywiście sens w umowach zobowiązujących i przedwstępnej, a nie w umowach o charakterze rozporządzającym.
PRZYKŁAD
Przykładowe klauzule pozwalające na odstąpienie od umowy
1. Każda ze stron umowy może aż do zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności odstąpić od umowy, płacąc drugiej odstępne w wysokości .... (np. 10%) wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy.
2. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie zapłaci .... (np. trzech) kolejnych rat w wyznaczonym w niniejszej umowie terminie. – Nabywca może odstąpić od umowy, gdy deweloper pozostaje w zwłoce z przekazaniem lokalu przez .... (np. trzy miesiące) od daty określonej w § .... niniejszej umowy.
3. Rezygnacja którejkolwiek ze stron z zawarcia umowy przedwstępnej w terminie siedmiu dni od daty zawarcia niniejszej umowy oznacza: w wypadku dewelopera obowiązek zwrotu nabywcy opłaty rezerwacyjnej wraz z odsetkami od dnia wpłaty, a w przypadku nabywcy – niemożność domagania się zwrotu wpłaty.
W obrocie profesjonalnym możliwe jest przyznanie takiego prawa tylko jednej ze stron (w umowach z konsumentami niedopuszczalne jest postanowienie, że prawo odstąpienia przysługuje tylko przedsiębiorcy). Prawo odstąpienia powinno być ograniczone terminem. Rozliczenia stron po odstąpieniu którejkolwiek z nich od umowy powinny zależeć od przyczyny tego stanu rzeczy, przy czym warto je dokładnie określić. Umieszczanie klauzul związanych z prawem odstąpienia można zacząć już od umowy rezerwacyjnej.
Cesja praw z umowy
Przelew wierzytelności, zwany też cesją, to jeden ze sposobów zmiany wierzyciela. I choć wierzytelność i dług to dwie strony tego samego zagadnienia, to przejęcie długu, który wynika z tego samego stosunku zobowiązaniowego co wierzytelność, wymaga dodatkowej czynności prawnej. Czym innym niż cesja jest świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Taka konstrukcja została przewidziana w art. 9 ustawy o własności lokali. Przepis ten mówi, że w umowie deweloperskiej może zostać wskazana inna osoba niż strona umowy, na rzecz której ma zostać przeniesione prawo odrębnej własności lokalu.
Nasza rada
Strony umowy deweloperskiej mogą postanowić, że wierzytelności z niej wynikające mogą być przenoszone na inne osoby lub nie albo że będzie to możliwe, ale za zgodą drugiej strony. Gdyby w grę miała wchodzić ta ostatnia ewentualność, to powinna ona zostać zasygnalizowana w treści umowy, z której wynika wierzytelność, ponieważ w przeciwnym razie nie wywoła skutków względem nabywcy wierzytelności.
Lokal z wadami
Jeżeli już kupiliśmy lokal u dewelopera, pamiętajmy, że na deweloperze spoczywa odpowiedzialność za wady lokalu bez względu na to, czy wada powstała z jego winy oraz czy wiedział o jej istnieniu. W przypadku wad mamy prawo odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny mieszkania lub usunięcia wad. Musimy jednak wskazać wady oraz zgłosić je w okresie trwania rękojmi – trzy lata od wydania mieszkania. Po upływie okresu rękojmi uprawnienia wygasają. Niezależnie od rękojmi przysługuje nam roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy. Jednak możliwość dochodzenia roszczeń na tej podstawie jest uzależniona od spełnienia przesłanek dotyczących nienależytego wykonania umowy. W tym wypadku jednak roszczenie o odszkodowanie przedawnia się dopiero z upływem dziesięciu lat od dnia wydania lokalu. Jeżeli lokal jest obarczony wadami, powinniśmy sformułować swoje żądania na piśmie, na przykład wezwać dewelopera do usunięcia wady, wyznaczając mu określony termin. Jeżeli deweloper nie usunie wad, wówczas możemy przeprowadzić prace na swój koszt i zażądać od dewelopera zwrotu pieniędzy. Gdyby deweloper ich nie zwrócił albo podważał wysokość kosztów, pozostaje wniesienie sprawy do sądu.
Pamiętajmy, że wbrew temu, co możemy usłyszeć w wielu biurach deweloperów, praw tych nie tracimy mimo podpisania pozytywnego dla dewelopera protokołu odbioru czy oświadczenia o braku jakichkolwiek usterek. Przeciwnie, zastrzeżenia zawarte w umowie z konsumentem, protokole czy innych dokumentach są nieważne i nie odniosą zamierzonego przez dewelopera skutku. Wynika to z art. 558 § 1 k.c. Mowa w nim, że strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć, jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. Ponadto jeżeli deweloper podstępnie zataił jakąś wadę – a za zatajenie uważa się takie umyślne jego działanie, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego – możliwe jest reklamowanie wad stwierdzonych już po upływie trzyletniego terminu rękojmi. Warto jednak pamiętać o dochowaniu aktu staranności w postaci zawiadomienia dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Nie należy z tym zwlekać, ponieważ po terminie może nas spotkać odmowa uwzględnienia reklamacji z uwagi na utratę praw z tytułu rękojmi za daną wadę. Do zachowania terminu zawiadomienia o wadach wystarczy jednak wysłanie przed upływem tego terminu listu poleconego.
Zgodnie z prawem
art. 491 § 1 k.c.
Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
Mieszkania hipoteczne – odrębna własność lokali
Obecnie coraz więcej osób decyduje się na mieszkania własnościowe, czyli stanowiące pełną własność i niezwiązane w żaden sposób z prawami spółdzielczymi. Jest to najpełniejsze prawo do lokalu, ale jeśli weźmiemy pod uwagę praktyczne skutki dla właściciela, to w codziennych sytuacjach nie plasuje się ono zbyt daleko od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wyodrębniony lokal i ustanowienie własności
Aby w pełni skorzystać z odrębnej własności, trzeba posiadać odpowiednio wyodrębniony lokal. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wskazanych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia – jest to wstępny etap do prawnego wydzielenia mieszkania. Do lokalu mogą też przynależeć różne pomieszczenia (jako jego części składowe), choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, itp. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Jak zatem widzimy, odrębna nieruchomość w przypadku mieszkania składa się z trzech związanych ze sobą praw – wspomnieliśmy już o własności lokalu i własności pomieszczeń przynależnych. Pora przejść do trzeciego elementu, ponieważ oczywiste jest, że nieruchomość lokalowa nie może istnieć w próżni. Dlatego przyjęto, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością mieszkania. Jest to specyficzna instytucja prawna nazywana współwłasnością przymusową, ponieważ nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli mieszkań. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (i pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego lokalu jego powierzchni użytkowej.
PRZYKŁAD
Małżonkowie R. zakupili lokal własnościowy o pow. 79,33 m2 w bloku mieszkalnym, przynależną piwnicę o pow. 11 m2 i jednocześnie nabyli udział w wysokości 0,1686 części w nieruchomości wspólnej. Na podstawie tego ułamka będą im naliczone opłaty za użytkowanie mieszkania, jak również za użytkowanie części wspólnej. Jeśli statut nie stanowi inaczej wskazany ułamek będzie też podstawą do obliczania udziału podczas głosowań we wspólnocie.
PRZYKŁAD
Grażyna W. i Kazimiera P. dzielą dom odziedziczony po matce. W takiej sytuacji sąd może nakazać przebudowę domu i dostosowanie go do wyodrębnienia własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jeśli w budynku nie ma wyodrębnionych izb, sąd może – w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności w zasadzie za usprawiedliwione – upoważnić zainteresowanego do wykonania koniecznych prac (tymczasowo na jego koszt). W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia pomieszczeń przynależnych, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Jeśli dojdzie do wyodrębnienia, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele mieszkań już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych mieszkań. Umowa jest zresztą tylko jednym ze sposobów wyodrębnienia lokalu. W praktyce sądowej bardzo często dochodzi do wykorzystania testamentów, bądź wyodrębniania lokali położonych na nieruchomości stanowiącej w części państwową lub samorządową własność.
PRZYKŁAD
Adam W. i Stefan M. są właścicielami domu położonego częściowo na gruncie należącym do gminy. Pomimo tego faktu mogą ustanowić odrębną własność lokali. Taka sytuacja jest zresztą dość częsta np. w dużych miastach, gdzie gmina (czy też miasto) posiada część udziałów we współwłasności gruntu pod budynkiem. Jak wskazał SN w uchwale z 29 października 2002 r. (sygn. akt III CZP 47/02, OSNC z 2003 r. nr 7–8, poz. 93): dopuszczalne jest zniesienie współwłasności na mocy orzeczenia sądowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielomieszkaniowym, położonym na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot współużytkowania wieczystego tej gminy oraz innych osób, które udziały we współużytkowaniu nabyły wraz z udziałami we współwłasności budynku.
Co do nabycia własności lokalu, to warto też podkreślić, że nie jest możliwe zasiedzenie niewyodrębnionego lokalu. Po prostu lokal niewydzielony nie jest rzeczą w rozumieniu cywilistycznym, a tylko częścią składową rzeczy. Oznacza to, że przed wydzieleniem nie może być samodzielnym przedmiotem praw i obciążeń. Podobnie będzie np. z silnikiem samochodu, który może być sprzedany (czy zasiedzony) dopiero po „wyodrębnieniu” z całej maszynerii. Nie ma zatem żadnych przeszkód, by po spełnieniu ustawowych warunków (posiadanie samoistne, czyli na zasadach właścicielskich i 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze) zasiedzieć lokal uprzednio wyodrębniony.
ZAPAMIĘTAJ
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Co wolno właścicielowi mieszkania
Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki (np. czynsz najmu) i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom mieszkań w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych pomieszczeń. Zazwyczaj bowiem istnienie w bloku czy kamienicy sklepów lub lokali usługowych zwiększa koszty użytkowania wspólnej przestrzeni.
PRZYKŁAD
Grzegorz T. ma w bloku mieszkanie (60 m2), a od strony ulicy posiada jeszcze lokal użytkowy, w którym prowadzi niewielki warsztat (18 m2). Ostatnio uchwałą wspólnoty zwiększono mu obciążenia na nieruchomość wspólną dlatego, że posiada warsztat. Zgodnie z przepisami, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Prawo nie ogranicza zatem wspólnoty i pozwala na zwiększenie obciążeń co do niektórych właścicieli.
Właściciel ma także obowiązki
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest obowiązany utrzymywać mieszkanie w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie-utrudniający życia innym właścicielom oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Prawo ingeruje też we własność w nieco szerszym zakresie niż ma to miejsce przy innych nieruchomościach. Jest to oczywiście wynikiem specyfiki mieszkania w bloku, gdzie prawo własności musi ustąpić przed takim samym prawem innych właścicieli. I tak na żądanie zarządu właściciel jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wiąże się z tym bardzo często spotykany w praktyce problem wymiany instalacji.
Nawet przy hipotecznym mieszkaniu trzeba płacić
Każdy właściciel musi partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Na koszty te składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wreszcie wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. To jest właśnie „czynsz” przy mieszkaniu własnościowym, który wiele osób wprawia w osłupienie, bo jak tu płacić za coś co jest moje? Na pocieszenie można wskazać tylko, że opłaty są zazwyczaj niższe niż przy podobnych mieszkaniach spółdzielczych. Wspólnota ma tu zresztą pole do popisu – jeśli blok położony jest w dobrym miejscu, to można np. sprzedać ściany jako powierzchnię reklamową. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.
Warto wiedzieć, że wspólnota może szybko i skutecznie ściągnąć zaległe opłaty. Jak bowiem stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali, należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Sąd nie przeprowadza przy tym rozprawy i wydaje nakaz na posiedzeniu niejawnym (w zaciszu gabinetu sędziowskiego i bez udziału stron). Nakaz upominawczy stanowi propozycję polubownego załatwienia sprawy. Sąd działa w tym zakresie z urzędu – wydaje go, dla roszczenia pieniężnego, a w innych sprawach, jeżeli przepis szczególny tak stanowi. Nakaz nie może jednak być wydany, jeżeli roszczenie jest oczywiście bezzasadne, przytoczone okoliczności budzą wątpliwość, zaspokojenie roszczenia zależy od świadczenia wzajemnego. W wypadku zasadności roszczenia sąd nakazuje pozwanemu, żeby w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu zaspokoił roszczenie w całości wraz z kosztami albo w tym terminie wniósł sprzeciw. Pozwanemu doręcza się nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o zaskarżeniu. Warto wiedzieć, że zgodnie z art. 4794 § 3 k.p.c w postępowaniu gospodarczym nie stosujemy art. 4921 § 1 k.p.c. oraz art. 499 pkt 4 k.p.c. Jeżeli zatem miejsce pobytu pozwanego nie jest znane albo doręczenie mu nakazu nie mogło nastąpić w kraju, sąd mimo wszystko wydaje nakaz i może doręczyć go nawet za granicą. Mamy tu zatem do czynienia z bardzo szybkim działaniem sądu i dopiero sprzeciw właściciela lokalu (wniesiony w odpowiedniej formie i dwutygodniowym terminie) może doprowadzić do rozprawy, na której strony będą mogły w pełni przedstawić swe racje.
Nie warto zalegać z opłatami również z innego powodu. Otóż zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
PRZYKŁAD
Wspólnota mieszkaniowa ma problem z jednym z mieszkańców bloku, który ciągle narusza ciszę nocną (zapraszając hałaśliwych gości), zalega z opłatami i jest w konflikcie z pozostałymi mieszkańcami. W takim wypadku jest możliwe złożenie sprawy w sądzie, której skutkiem będzie sprzedaż mieszkania. Zarysowana możliwość wiąże się nie tylko z nagannym zachowaniem właściciela, ale też osób zajmujących czasowo lokal – gości, osób nocujących, najemców. W takim wypadku jednak trzeba pamiętać o tym, że niewłaściwe zachowania muszą się regularnie powtarzać, być niemalże stanem permanentnym, a po drugie trzeba powiadomić o tym wcześniej właściciela, by mógł należycie zareagować. W każdym razie zastosowanie sankcji na skutek zachowań osób postronnych trzeba ograniczyć do wyjątkowych i rażących wypadków. Trzeba mieć też na uwadze, że sprzedaż lokalu jest ostatecznością i powinna być stosowana z rozwagą i w wypadkach, w których rzeczywiście normalna pokojowa koegzystencja jest niemożliwa.
Zarząd nieruchomością wspólną
Małe i duże wspólnoty
Bardzo istotną sprawą jest właściwe uregulowanie zarządu nieruchomością, ponieważ stanowi ono o naszym najbliższym otoczeniu – o remontach, o wyglądzie bloku i podwórka, a także o wysokości opłat. Bardzo często administrowanie jest powierzane zewnętrznej firmie i wtedy musimy odróżnić zarząd wspólnoty od zarządcy nieruchomości. Trzeba podkreślić, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel mieszkania – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy. Zmiana ustalonego sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza (stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale – obowiązują zasady ustawowe.
Małe wspólnoty
Warto podkreślić, że prawo ustanawia dwa rodzaje wspólnot – małe i duże. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności. Zgodnie z nimi domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, jednak do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich lokatorów. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Każdy lokator może też wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Wspomnianą większość oblicza się według wielkości udziałów. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych mieszkańców. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary. Zgodnie z przepisami, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (np. wystąpić do sądu, jeśli ktoś narusza posiadanie – np. wykopał dół na wspólnej działce).
Kiedy lokali jest więcej niż siedem
Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie może być to zatem np. spółka z o.o., która chciałby w ten sposób przejąć kontrolę nad administrowaniem wspólnoty. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
W tym miejscu rodzi się pytanie, czy możemy odwołać zarząd. Odpowiedź na nie wymaga ustalenia, z jakim zarządem mamy do czynienia. Jeżeli zarząd został powołany w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego należy przeanalizować postanowienia umowy dotyczące podstaw do wypowiedzenia umowy lub też jej rozwiązania bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa o ustanowienie odrębnej własności albo o zarządzanie nieruchomością nie zawierają żadnych postanowień w tym względzie, należy zastosować odpowiednio przepisy o umowie zlecenia. Zgodnie z nimi, dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Dający zlecenie powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu część wynagrodzenia odpowiadającego jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu powinien także naprawić szkodę. Jeżeli w omawianym przypadku, zarząd został powołany nie na mocy postanowień umowy, ale uchwałą właścicieli, to zarówno cały zarząd, jak też jego poszczególni członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Uchwała o odwołaniu zarządu lub jego poszczególnych członków powinna być powzięta większością głosów właścicieli, liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej.
ZAPAMIĘTAJ
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd, ale zarząd ten nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki ustawa przyznaje właścicielom lokali szczególne uprawnienie. Mianowicie w takich sytuacjach, każdy z właścicieli lokali może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie. Oczywiście takie rozwiązanie ma charakter tymczasowy i sąd odwoła zarządcę przymusowego, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Kiedy potrzebna jest uchwała
Podstawową zasadą działania wspólnoty mieszkaniowej jest kolegialność, czyli podejmowanie uchwał przez wszystkich właścicieli. Takie uregulowanie mogłoby jednak łatwo doprowadzić do paraliżu w działaniu wspólnoty. Trudno przecież wyobrazić sobie sytuację, gdy w każdej nawet najbardziej błahej sprawie trzeba zasięgać opinii wszystkich mieszkańców. Dlatego prawo, wychodząc naprzeciw wymogom praktyki, podzieliło zakres działania wspólnoty na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zarząd. Naturalnie mamy w tym przypadku do czynienia z klauzulami generalnymi, niemniej jednak możemy się pokusić o wyciągnięcie pewnych generalnych wniosków. Czynnościami zwykłego zarządu będą te, które są zazwyczaj podejmowane w administrowaniu nieruchomością, które są powszechne – biorąc pod uwagę specyfikę danej wspólnoty.
PRZYKŁAD
Blok w dużym mieście może wynajmować kilkanaście lokali użytkowych i będzie to zwykły zarząd, a blok w małym miasteczku, który chciałby wynająć jedyny lokal już z takiej kwalifikacji nie skorzysta.
Jak stanowi art. 22 ust. 1 u.o.w.l., czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (np. przy nabyciu nieruchomości konieczna będzie forma aktu notarialnego). Ponadto warto wskazać, że prawo w niektórych wypadkach przesądza o zakresie czynności. Tytułem przykładu można wskazać, że połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Na zebraniu lub pukając do drzwi
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej we wskazanym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym, co oznacza że przynajmniej w założeniu toczy się ono w sposób niesporny, a wnioskodawca i uczestnicy dążą do osiągnięcia wspólnego celu (choć różnymi metodami).
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.o.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia mieszkańca o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Zgodnie z prawem
art. 8 ustawy o własności lokali
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Mieszkanie wynajmowane
W związku z dynamicznie rosnącymi cenami mieszkań do łask wraca najem. Rynek najmu jest bowiem dość stabilny i ceny w dużych miastach nie odbiegają zasadniczo od tych sprzed kilku lat.
Zasady ogólne
Podstawowe zasady dotyczące najmu lokali mieszkalnych znajdują się w kodeksie cywilnym i w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm; ost. zm. wyn. z Dz.U. z 2007 r. nr 128, poz. 902). Jest to przy tym dość ciekawe uregulowanie problemu z punktu widzenia praktyki, ponieważ wskazane ustawy zazębiają się i przenikają wzajemnie. Dla wynajmującego mieszkanie oznacza to oczywiście dodatkowe kłopoty – przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są bezwzględne w swej ochronnej wymowie i powodują, że niekiedy niechcianego lokatora jest bardzo trudno się pozbyć.
Dodatkowo sytuację komplikuje fakt uprzywilejowania małżeństw. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami, jeżeli nawiązanie stosunku najmu mieszkania mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności ustawowej (np. przez podpisanie intercyzy) w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu.
Umowa najmu polega po prostu na oddaniu do używania mieszkania w zamian za comiesięczny czynsz. Ma ona przy tym podwójny prawny reżim – dlatego omówimy najpierw prawa i obowiązki stron z k.c., a następnie z regulacji szczegółowych. I tak najemcę obciążają drobne naprawy i nakłady w lokalu – są to np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najemca powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Może założyć w najętym mieszkaniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
ZAPAMIĘTAJ
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Warto też wiedzieć, że właściciel ma prawo zastawu na rzeczach wniesionych do jego mieszkania. Prawo to rozciąga się także na ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Jeżeli lokator dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
ZAPAMIĘTAJ
Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
PRZYKŁAD
12 listopada 2007 r. najemca otrzymał aneks podnoszący czynsz. W piśmie podano, że odmowa podpisania jest równoznaczna z rozwiązaniem najmu. Zgodnie z prawem, taka sytuacja nie może mieć miejsca. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (ale nie krótszy). Jak zatem widzimy, do unicestwienia umowy może dojść dopiero po upływie ustawowych terminów – zwróćmy uwagę na fakt, że nie mogą one być krótsze niż wskazane 3 miesiące.
Ochrona praw lokatorów
Szczegółowe zasady dotyczące wynajmowania mieszkań znajdziemy we wspomnianej już ustawie o ochronie praw lokatorów. Pod pojęciem lokatora rozumiemy najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a pod pojęciem właściciela wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania mieszkania. Na początku warto podkreślić, że w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 10 ust. 1–3 (postępowanie w razie poważnej awarii), art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1–3 (zasady wypowiadania), art. 13 (wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu) i art. 18 ust. 1 i 2 (odszkodowanie przy bezumownym korzystaniu z lokalu). Już po tym pierwszym przepisie widzimy zatem, że omawiane reguły mocno uprzywilejowują lokatora. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, umowa o odpłatne używanie mieszkania może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli dotyczy ona lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Można żądać kaucji
Prawne uregulowanie dotyczy także kaucji. Otóż podpisanie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu wyprowadzki. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
• dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego,
• jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Trzeba pamiętać, że kaucja nie jest stała i podlega waloryzacji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności z tytułu najmu.
PRZYKŁAD
1 listopada 2004 r. strony zawarły umowę najmu dwupokojowego mieszkania (55 m2) w Warszawie, na 3 lata, zabezpieczoną kaucją w wysokości 7200 zł (miesięczny czynsz wynosił 1200 zł). W dniu wygaśnięcia umowy czynsz wynosił już 1350 zł, a zatem kaucja do zwrotu wzrosła również do kwoty 8100 zł. Najemcy zalegali jednak z zapłatą za październik 2007 r., a zatem zwracając pieniądze, właściciel może odliczyć tę kwotę od kaucji i powinien zwrócić 6750 zł.
Prawa i obowiązki stron
Zgodnie z art. 6c ustawy, przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po wyprowadzce najemca jest obowiązany odnowić mieszkanie i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli lokator w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Oczywiście aby uwiarygodnić żądane kwoty trzeba dysponować fakturami, a przynajmniej paragonami ze sklepu. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem przepisów i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia.
){kind=link}
Podwyżka czynszu
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając (koniecznie na piśmie) jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w następujących granicach – podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
– 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
– 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;
• godziwy zysk.
Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.
Lokator nie jest pozostawiony samemu sobie i może zakwestionować wysokość podwyżki, walcząc w sądzie o jej anulowanie bądź zracjonalizowanie. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:
• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki – ze skutkiem rozwiązania najmu z upływem okresu wypowiedzenia; w tej sytuacji lokator jest obowiązany płacić w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania umowy,
• zakwestionować podwyżkę – wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu; lokator z kolei musi płacić w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie.
Jeżeli lokator nie zakwestionuje wysokości podwyżki wówczas musi płacić więcej od upływu terminu wypowiedzenia. W przypadku uznania przez sąd podwyżki za zasadną, (choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia) obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem – za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Wskazane zasady nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela (woda, światło, gaz, Internet).
ZAPAMIĘTAJ
Właściciel może podnieść czynsz raz na pół roku. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostaw. Oczywiście będzie tak tylko w sytuacji, gdy lokator nie ma podpisanych umów z dostawcami mediów.
Wypowiedzenie umowy
Wypowiedzenie najmu nie jest łatwe i dlatego warto przyjrzeć się bliżej dotyczącym go regulacjom. Przede wszystkim powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę takiej decyzji. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator:
• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, o ile zamierza zamieszkać w mieszkaniu – jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Kolejny przypadek przewiduje jeszcze dłuższe wypowiedzenie. Otóż nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego mieszkania. Jeżeli lokatorem jest osoba, której wiek w dniu wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie 3 lat nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego mieszkania, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. Prawo chroni przy tym właściciela – w takim wypadku nie ma możliwości wstąpienia w stosunek najmu. Jeżeli właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania najmu, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego najmu za okres jednego roku. W takim wypadku właściciel ponosi koszty przeprowadzki, a ponadto musi zapłacić lokatorowi karę ustawową w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu. Wskazane zasady stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny (dzieci, wnuki), wstępny (rodzice, dziadkowie) lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
ZAPAMIĘTAJ
Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
Zgodnie z prawem
art. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
2. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
3. Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora żądania, o którym mowa w ust. 2.